01、
深圳的“伊瓦诺房改”新闻公函发出立时，许多人都二话不说问宁静同样两个难题：未来深圳将供给170万台房，深圳的房价会涨还是跌？
对于这种的难题，宁静已经如此这般不峄了。所以，每每房价有两个捷伊经济政策发布出，大家问的难题基本也都那样。
问的对嘛？只不过要说，但，许多人也许忽视了那个时间周期性：2035年。也就是说，这里头的170万台房的实现，是两个将近17年的过程，短时期来说只不过可参照的意义并不大，过多高度关注而过渡到深圳房价要涨要跌的疑点，反而是引火上身。
那时以后，宁静就讲过两个方法论，那就是：许多人讨厌把房价当股票市场研究，讨厌高度关注房价的用例，即使讨厌把房价的周升跌作为评判标准房价升跌的标准，看两个房价的K技术面比看股票市场的K技术面还苦恼。
照我看来，只不过这是十分没有必要所以是十分痛苦的。即使房价的规律比股票市场相对而言，所以，股票市场的变化通常是以天为基层单位、即使是以秒为基层单位周期性来排序的，但房价不那样，它是以月即使于半年、一年为基层单位为周期性来排序的。
即使你抓住的并非并非房价的核心理念。深圳房价升跌的核心理念是甚么？只不过你记得下面那个方法论完全够了——
深圳只有1996.85平方千米的面积，只是北京的1/8（北京16411平方千米），约为深圳的1/4（深圳7434平方千米），是北京的1/3（北京6340.5平方千米）。换句话说，深圳是五个卫星城中最小的两个卫星城，
但，深圳的节奏感呢，却是五个一线卫星城当中最强大的。统计数据显示，从1980年到2017年，北京的GDP翻了97.8倍，北京201.8倍，深圳380.1倍，而深圳十分生硬，达到了8078.9倍，统计数据十分的生硬，但确是事实。
大分子十分大，个数最小，十分大的大分子乘以最小的龟泽，这里头的方法论就不用多说了吧。
02、
当然，那个难题也引发了连串的解释，比如此项住房经济政策会溶化掉原本供给少的交易额，激化货品房的内在价值。事实真相究竟是并非这种？虽说，在写这本调查报告以后，我心里仍然是个小标题。即使我在找能对照的极坐标。
甚么极坐标？比如：在此项调查报告出以后，深圳究竟有啥套房子？比如，深圳的货品房每年供给是啥套？保障房又是啥套？货品房被填充，但填充的比例又是啥呢？...
为此，宁静翻查了许多的统计数据，为了更有威胁性一点，宁静即使翻到了官方的版本，诺，就是下面这本文件《深圳市住房保障发展规划（2016-2020）文本》——
这里头对于2012年底深圳的存量住房有一则很清晰的表述：深圳全市住房总量为5.2亿平米、1035万间套，其中——
货品房11941万平米，约128万台；
经济政策性保障性住房2793万平米，约34万台；
基层单位及个人自建住房，4721万平米，约55万台；
工业区配套宿舍及其它6549万平米，168万台间；
原村民集体经济组织自建、合建房26006万平米，33.44万栋，约650万台间。
自建房（即“小产权房”）达到了62.8%左右。说深圳的住房结构只不过大半是小产权房的天下，相信这应该没有人质疑了吧。
可惜的是，年鉴上的统计数据都是截止到2016年年底。不过这也无关大雅，宁静找到了另一份由广发证券关于深圳目前存量住房的估算调查报告。调查报告太长，所以涉及到的统计数据太多，宁静就不一一列举，只挑了关键一部分出。
调查报告指出，仅以2013-2016年间竣工的存量住房来估算，截止2016年年底，深圳存量住房约4.57亿平，856.8万台。其中——
货品住宅1.29亿平，138.5万台；
保障房0.36亿平，46.5万台；
工业区宿舍0.67亿平，171.6万台；
“小产权房”1.78亿平，445.2万台；
基层单位及个人自建房0.47亿平，55万台。
进一步的，再排序了包含在建部分后的住房存量。2016年年底货品住宅和工业配套宿舍推算套数分别为31.1万台和7.65万台，而保障房在建套数约14.93万台。
最后得出的结论有点让我惊讶：截止2016年年底，包含竣工同时考虑在建项目的深圳住房总量，仅为4.98亿平，约910.48万台。换句话说，到2016年年底，深圳有910.48万台的房子。
那么，这里头可流通的房子大概是啥呢？根据估算，截止2016年年底，深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平，约166.6万台。这其中——
货品住宅1.29亿平，138.5万台，
可流通的保障房0.12亿平，15.1万台，
可流通的个人自建房0.11亿平，约13万台。
03、
好了，看完这则估算，结合此次的深圳“伊瓦诺房改”，宁静试着再次运算，从上面图表中解释其中的包含的疑点——
1、大拆慢建，深圳住房存量下降125万台
据统计数据统计估算，2013-2016年期间，房屋拆迁的累计建面为8192.2万方。这其中，截止2016年年底，原村民集体自建住房约1.78亿平，445.2万台。换句话说，仅“小产权房”的量，就减少了大概204.8万台。
拆的比建的快，这是事实。
2、过去几年，深圳每年新供给啥套房子？
按照总量来算，除去拆迁部分，按照已经竣工的项目来看，4年时间，货品住宅新增了10.5万台，每年新增2.6万台左右；保障房12.5万套，每年新增3.1万台左右；
工业住宅新增3.6万台左右，每年新增0.9万台；小产权房4年时间共减少204.8万台，每年递减51.2万台；
换句话说，除去拆了的，深圳每年竣工的房子大概6.6万台左右。
所以，对照里头的统计数据，这里头有一条线路很清晰的表示出了：虽然货品住宅的供给在不断加大，但保障房的供给力度更大，其速度差不多超出了20%。换句话说，保障房的供给速度，比货品住宅快20%。
房住不炒，步子在说话。
3、深圳“伊瓦诺房改”的背后方法论
18年时间，新增170万台房，相当于一年增加9.4万台房。过去几年，加上工业住宅的供给，深圳一年才供给6.6万台房子，到2018年之后，一年要供给9.4万台房，很明显，住房供给又加快了，即使整整提速了42%！
再拆解一下，这里头每年货品房每年要供给3.76万台，往年只有2.6万台，相当于每年额外提速增加1.16万台商品住宅的供给!整整加速了44%！
那么，在未来18年的整个供给体系中，货品房的交易额被填充了啥呢？宁静算了一笔帐，按照估算，深圳每年新增6.6万台住房（除去小产权），其中货品房大概是2.6万台，保障房大概是3.1万台，那么，货品房占整个供给体系的39.4%左右，而保障房占到了47%左右。
宁静不知道算的对不对，不过，从那个估算的统计数据来看，你能判定的一点是：货品房的供给只不过与以后没有太多的差别，即使还有略微的提高，即使“伊瓦诺房改”中明确指出，170万台房中，货品房的比例是40%。
当然，最大的变化是关于低端市场这块，即使占比达到了60%。换句话说，根据这则推算，按照深圳的住房供给体系，按照套数来算，货品房被填充可能并非事实真相，即使比例本身没有太大的变化。
所以，对于普通人来说，真正应该知道的是，“伊瓦诺房改”的意图，是深圳的货品房和保障房的供给在加速，这就是所谓的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。
04、
当然，需要特别强调的是，宁静并非科班出身，上面这些统计数据也不知道算的对不对，如有错漏，欢迎指正（这帐算的实在太辛苦）。
但，按照整体来算，到2035年，910万台+170万台=1080万台的住房存量，可能还是不太够。即使深圳目前有2100万的人口，所以，这还没加上不断涌入的增量入口。
2017年，深圳常住人口猛增62万，这只是一年的时间，如果周期性放大至18年，动态的增量又是啥呢？宁静不想去算，即使...太恐怖了。
2015年，深圳统计局发布了一则统计数据：深圳人均住房面积约为20.6平，住房自有率仅为34%。房子在加速盖，人却越涌越多，你说，这是谁的错。
还是相对而言调的是，决定货品价格的，永远是供求关系。甭管那么多大经济政策小经济政策，只不过都是隔靴搔痒，难以根治。目前来看，想要让深圳房价降下来，答案还是无解。
