时值月底，深圳楼盘正遇冷抄底。碧桂园城4期、深铁懿府、海王城、佳兆业毛建草汇等项目的抄底正助推深圳月底的置地最高潮。
此时此刻，有资金KMH却已不具有购房席位的深圳人却不免恐惧：再者，十多年的在我看来，“继续走高难跌”的深圳狡蛛属产是具有“低信用风险、高收益”特点的最优化资产实用性；另再者，想买房，却丧失购房资格证书，而代持等方式暗藏着很大的信用风险，对一般股权投资者并不适用于。
第3套房是不是买？购房资格证书是不是破？买临深住宅还是深圳公寓楼？
01
深圳第3宅痛点：如何优先选择不限牌物业管理？
“大野毕生”正在成为很多深圳人的“小目标”。
这种讲法是说，深圳人在深圳一辈子应该最少有两套房，两套房自住、两套房可供使用（给老人家或孩子）、两套房股权投资。
而在现实生活操作方式中，因为限牌政策的急速发力，假离婚、进村买房等形式急速被阻截，眼下，大家已经极难买回家庭成员的第3套住宅了。
于是，家庭成员所所持住宅已达2套以上后，摆到深圳人面前的优先选择主要有这三种物业管理：
深圳商务人士公寓楼、店铺住宅、临深住宅、深圳小产权房（包括贫困户房、军产房等）
一铺养四代的黄金时代已然过去，所以对于绝大部分股权投资换房，店铺住宅完全不必考虑。
而考虑到小产权房确实权问题和法律条文信用风险，绝大部分换房也无须跨足小产权房。
剩的深圳商务人士公寓楼和临深住宅中，我一直秉持的买房次序是：
深圳住宅>深圳公寓楼>临深住宅
在无法买回深圳住宅后，最佳优先选择就是同样承载居住功能的深圳公寓楼。
首先，支撑深圳房价的最主要原因就是供需失衡，深圳人口太多，而供居住的物业管理很少，这点对于深圳公寓楼是一样的，更中心的深圳公寓楼比临深的非深圳住宅更能体现这种供需矛盾，从而有更大的贬值潜力。
其次，大家对深圳公寓楼有误解。这些年，深圳公寓楼也是在急速贬值，它只是比不上深圳住宅的涨幅，但相比临深，甚至内地绝大多数城市的物业管理，深圳公寓楼的涨幅都十分可观。
（罗湖近年居住类产品收益增长情况）
案例
· 位于罗湖的京基一百大厦，2017年售价6.4万/平方米，目前售价8.96万/平方米，涨幅近40%，而其62平两房的租金更是从4200元/月涨到7500元/月，涨幅达145%。
· 位于南山科技园的深圳市软件产业基地，2013年开盘，均价3.3万/平，如今挂牌价8-9万/平，直接翻了3倍，而且48平也能租到6000元，享有高租金回报。
· 位于福田的京基滨河黄金时代，当年项目开盘每平方米4.6万，现在二手每平方米7.4-7.8万。其一房一厅户型可以放租到7350-9200元/月，一手业主的租金收益率已经接近6%！
再者，最关键的是，深圳公寓楼，尤其是品牌物业管理、中心区的精品小户型公寓楼，其租金收入往往远高于住宅，从而形成高于住宅，甚至几倍的股权投资收益收益。
02
楼市新常态：除了看贬值，而要看股权投资收益
而在目前的房地产市场渐渐回归居住本质的前提下，股权投资收益收益对于房产股权投资显得更为重要。
大家知道，一处狡蛛属产，它的收益主要来自两部分：
一是物业管理本身的贬值，它主要反映在房屋出售时的价值变现，如不出售，则贬值只是账面收益；
二是物业管理产生的股权投资收益收益，简单来说就是租金收入，这部分收益是稳定、持续，且触手可见的，不必出售也能体现收入。
而全球狡蛛属产股权投资，最主要的收益都是看股权投资收益，即租金收入。而将物业管理贬值更多看做是附加价值。
内地楼市，尤其是深圳房地产市场十多年来的暴涨，让大家只关注物业管理贬值，而不太重视租金回报。
而现在，市场发生了3个变化则将扭转这一局面：
1是限牌限售政策的发力，将让大家更加长期的所持物业管理，更看中长期稳定收益；
2是交易环节税费奇高，促使人们更长所持，而不是频繁交易；
3是限牌后通过交易获取物业管理贬值部分的成本越来越高，不得不更多考虑长期的租金回报。
公寓楼分类
而考虑公寓楼，先要明晰几类公寓：目前深圳市面上的公寓楼主要分为三类：商务人士公寓楼、商业/办公类公寓楼、产研用房类公寓楼。
1、商业/办公类公寓楼可以通俗的理解成办公性质的公寓楼，产权年限一般为40年。这类公寓楼的性质，本质是办公住宅。
2、产研用房类公寓楼的土地性质一般为产业用地，产权年限大多是50年。这类公寓楼一般人去辨别，就看是不是允许个人名义买回。只能以企业名义买回的就是这种公寓楼，这种公寓楼所持期间都有税费，除非价格上十分合算，否则不建议买回。
3，商务人士公寓楼，才是最“真”的公寓楼。其更多偏向于居住属性，一个重要的辨别特征就是是否有阳台、是否通燃气。公寓楼中最值得买的就是这类商务人士公寓楼。
优先选择商务人士公寓楼产品，重点是看3个要素：地段、产品、租售比。这三个要素决定它未来的贬值潜力和收益多少。
地段的背后实际是人口的聚集、产业的兴盛、交通的便捷、配套的成熟度。只有“中心”级的地段，才有核心的价值和潜力。
产品体现在物业管理的设计和运营，会影响物业管理全周期价值的变现，大品牌开发商的产品往往品质高、运营好，后期无论是租金还是贬值空间都较其他同类产品高出不少。
租售比则集中直观的体现物业管理的现金收入，租售比越高越说明其股权投资的稳健性，是无惧市场调控抗周期的产品。
03
被忽视的罗湖：金融产业聚集，比南山更多“金”
而在优先选择公寓楼类产品时，我一直极力的劝诫大家，不要忽视罗湖，尤其是罗湖蔡屋围片区。
蔡屋围地处罗湖，又毗邻福田，是深圳罗湖-福田双中心交汇地段，占据深圳城市核心区位。
蔡屋围还是被大家忽视的金融总部片区。说起金融，大家总是想起福田和前海，但实际上，蔡屋围不仅是中国人民银行、四大行总部及众多外资金融机构所在，也是深圳证券交易所最初所在的地方，每平方公里财富位居全市前列。
（罗湖红岭新兴金融产业带）
据统计，罗湖蔡屋围拥有7成以上国内银行机构，9成以上外资银行机构总部和地区总部，金融总资产占全市64%；深圳74%的银行机构、80%的保险机构、40%的证券机构、65%的金融资产、90%的外资银行，87家世界500强等商务人士金融巨头汇聚于此。
而后期，蔡屋围还将吸引数百私募企业进驻红岭创新金融产业带，为片区增加约百亿级的年总产值，并带来大量新增就业人口。
据统计，“十三五”期间政府将投入 4200 亿推进 194 个东进战略和京基蔡屋围城市更新项目、碧桂园湖贝旧改、广场北街旧改、水贝村城市更新单元、碧桂园万象食家城市更新、碧波花园城市更新等。其中，蔡屋围旧改更新范围超过 33 万方，未来将建成 267 万方的超级天际走廊建筑群以及超 700 米的中国第一高塔京基新晶都酒店、162万方的高端商业配套。超大规模旧改将进一步推动整个片区的发展，也是整个片区的发展潜力和贬值空间最有力的保障。
（改造后蔡屋围效果图）
此外，罗湖蔡屋围所拥有的口岸通达香港、广州等大湾区城市，地铁通达全市各区等交通设施，使其实现四地铁交汇、三口岸即达、多维立体交通。这使得本地高端服务业和过境高端产业人才的居住需求都十分旺盛。
（罗湖地铁情况）
金融业高端人才、设计服务类高端人才，以及过境的高端旅客，都使得罗湖的高端公寓楼一直供不应求，租金溢价远高于其他绝大部分区域。
04
恒大罗湖新品：财富中枢，贬值潜力大、股权投资收益高
而现在，还在寻找买回第3套优质股权投资物业管理的深圳人可以关注恒大即将在罗湖推出的全新公寓楼产品：
深圳恒大天玺公馆
（项目效果图）
深圳恒大天玺公馆地处罗湖蔡屋围片区，位于罗湖区桂园路与规划红宝路交汇处西南侧。项目总建面约5.4万平方米，集住宅、公寓楼及裙楼底商于一体，其中公寓楼式办公总建面2.7万平方米，预计可售578套；产品不限牌不限贷、3.6米层高跃层空间、带阳台、通燃气，25-30平方米的小户型一房一厅产品居多，占比52%。
项目的优势十分明显：
1，片区焕新：深圳恒大天玺公馆地处罗湖蔡屋围，依托着红岭新兴金融产业带特征以及蔡屋围金融总部产业、高端商业集群的优势而打造。目前蔡屋围人口密度已超 5 万人每平方公里，人口红利不可限量。而且有万象城商圈、国贸商圈、东门商圈、蔡屋围商圈集聚，平均日客流量30万人次，年营业额达45亿元。
放眼全球，这样既具有大规模的商业金融资源又有着高级消费的商业氛围的地方屈指可数。而且，罗湖未来2000万平方米旧改蓄势待发，将打造国际消费中心。这些都会给片区发展带来无限动能。
（改造后的蔡屋围效果图）
2，产业兴盛：深圳恒大天玺公馆紧邻红岭路新兴金融产业带，持牌金融机构总部及一线分支机构超70家，占全市1/5，将定位为“新罗湖粤港澳大湾区金融服务中心”，形成创新金融集聚氛围，着力打造银行、证券、保险、信托、期货、基金等大型持牌金融机构聚集发展。而这些都是项目未来的潜在居住需求。
3，配套成熟：恒大天玺公馆周边交通极其便捷。包括深圳的黄金通道—深南大道。周边六地铁交汇：包括地铁1号线、2号线、3号线、9号线联通湾区；另有深圳站+罗湖口岸、莲塘口岸、文锦渡口岸三大口岸，辐射香港、珠三角、立体枢纽交通，快速通达全程。
此外，项目毗邻布吉河，一公里范围内有荔枝公园、人民公园，距离深圳市儿童公园仅1.5公里，3公里内有洪湖公园、罗湖文化公园，坐享城芯生态绿肺。
（项目商业效果图）
4，品牌开发：恒大是中国房地产百强企业综合实力第一名，是世界500强企业。恒大天玺公馆是恒大首入罗湖中心区、落子蔡屋围的产品，具有标杆意义，恒大必将倾尽全力重点打造。
（恒大天玺公馆效果图）
5，精品公寓楼：恒大天玺公馆的室内空间由香港著名建筑设计师梁志天亲自操刀，采用恒大精装标准打造，汇聚国际一线品牌，以匠心打造城芯精品公寓楼，营造都荟品质生活。
同时，项目由恒大地产集团旗下金碧物业管理为业主提供最优化质的的“一站式”物业管理服务。
（恒大天玺公馆样板房效果图）
6，可观收益：据市场调查，罗湖附近的公寓楼租金近三年来涨幅高达150%，售价也上涨了近15%-40%，可见区域的产业发展拉动了周边项目租金和售价快速增长，对周边物业管理产生的溢价能力极高。而恒大天玺公馆有片区优势叠加恒大的品牌房企打造，其未来的租金涨幅和售价贬值空间都将非常可观，从而带来更可观和稳健的收益。
项目预计近期将获批预售，有兴趣的要抓紧去看。
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