10月11日，深圳等来了三十十八岁的过生日大礼包。华北局中华人民共和国国务院下发了《深圳工程建设中国民族特色马克思主义由亚姆示范园区综合性体制改革试点工作工作计划（2020-2025年）》，能看见，这个计划定位颇高。
文件表示：“以设立自贸区40十周年为打下基础，在华北局体制改革第二层设计和战略目标下，全力支持深圳实施综合性授权体制改革试点工作，是新时代推动深圳体制开放政策再出发的又一重大举措，是工程建设中国民族特色马克思主义由亚姆示范园区的关键三招，也是创新体制改革方式方法的全新积极探索。”能看见，这里的评价把深圳的地位又神化了一个层级。
首先，计划授予深圳Villamblard的农地管理权。工作计划提及：“全力支持深圳在农地规章制度上深化积极探索。将中华人民共和国国务院能授权的永久性耕地以外的农工业用地转为工程建设工业用地审批事项委托深圳市政府批准。全力支持在符合国土规划整体规划要求的前提下，推进六产业混合工业用地。全力支持增量资产利用增量工业用地，积极探索化解规划调整、农地供给、回购股份、历史遗留下来工业用地难题。”
深圳农地天然资源极为紧急，这两点不用多说大家都懂。除了占地面积严重不足，深圳Villamblard的难题在楼市剧变？深圳舍弃“香港商业模式”专攻马来西亚，马来西亚为何是化解住房难题的亚洲地区先行者？
》有提及，在深圳1997平方千米的农地上，可容了少于1344万人口总数，但深圳居住工业用地占全市总工程建设工业用地占地面积不到23%，低于北欧国家相关标准中25%-40%的上限。而深圳工业用地最高的时候有200平方千米，但最近几年的“工改商”，实际在之前的工业用地基座了很多写字楼。
过去极短时间，深圳一直将匮乏的农地天然资源倾斜到了商业工业用地上，试图以此吸引企业进驻，发展总部经济，增加税收。这种商业模式在别的卫星城极为常见，但对深圳这样占地面积极为有限的卫星城，写字楼供给太多，必然会填充工业用地和写字楼工业用地的空间，造成两个眼疾。第一，对工业引致抬升。工业用地不够引致工业迁离；第二，对人才引致抬升。由于深圳的写字楼工业用地供给不光严重不足，引致房价不光贵，真真切切吓退了一些年轻人才。
根据此为金融研究院的统计，2019年在亚洲地区核心卫星城中，深圳服务中心主城区房价以每平13349美元的价格，位居第六，排名极为靠前，深圳服务中心主城区的房价已经少于了美国纽约、巴黎、东京等国际一线大卫星城。
而非服务中心主城区的房价每平7145美元，排名第八。农地已经日趋成了困扰深圳发展的瓶颈，于是计划里提及，推进六产业混合工业用地。
工业用地存在效率低是国内卫星城的通病，数据显示，中国工业用地平均占卫星城总工业用地占地面积的40%-50%，高于发达北欧国家的20%-30%。这也意味着，工业用地集约高效利用是提高中国农地利用率的关键。
未来，深圳实行六产业混合工业用地，便能打破现行的一宗地只有一种工业用地性质的卫星城工业用地管理商业模式，能在一宗地上可同时工程建设多种功能的建筑物。比如说，一栋楼，第一层设置成十二米高，作为生产液晶显示器的工厂，第二层以上则是正常的办公楼，用于发展科技金融产业。这个巨大的创新，有利于深圳提高规划工程建设工业用地建筑“容积率”，在单位占地面积内产生更多的经济和社会效益。
此外计划还提及，将中华人民共和国国务院能授权的永久性耕地以外的农工业用地转为工程建设工业用地审批事项委托深圳市政府批准。这一条，相当于授予了深圳“省级农地管辖权”，也就是说，深圳自己能决定改变农地性质，此项权力深圳等于中华人民共和国国务院。
但值得注意的是，2020年3月，中华人民共和国国务院下发了《关于授权和委托工业用地审批权的决定》，将这项农地管辖权授予了诸多地方，例如北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省市。而且上述卫星城所授予的权力，会比深圳的Villamblard一些。按照《农地管理办法》第46条，有三种征收农地情况，需要由中华人民共和国国务院批准，第一是征收永久性耕地，第二是征收永久性耕地以外的耕地，少于三十五公顷的，第三是征收其他农地少于七十公顷的。目前深圳拥有的是后面两项的审批权。
那么难题来了，这个授权将给深圳释放多少增量空间呢？
根据统计，深圳不包含深汕合作区的耕地占地面积为5.75万亩，其中永久性耕地占地面积3.04万亩。这样能算出，深圳通过审批扩权能释放的、不包括深汕合作区的工程建设工业用地空间最大为2.71万亩。由于深汕合作区距离深圳较远，因此那边释放的农地基本不会影响市区。能影响市区的，只有这2.71万亩，大约18.1平方千米，或者1806.5万平方米。深圳去年亚洲地区招商的时候，一次性拿出的农地占地面积是30平方千米，能想见，18平方千米的农地增量，只相当于深圳一年的农地需求。
如果18平方千米的农地里，25%用来工程建设写字楼，按照4.5倍容积率计算，能工程建设20万套100平方米的写字楼（相当于惠州全市一年的供给量）。但这些农地会分年供给，如果5年内工程建设完成，每年能增加4万套写字楼，并不算多。
计划里还提及，积极探索化解规划调整、农地供给、回购股份、历史遗留工业用地难题。这引起了一些人的猜测，他们认为：深圳的小产权房可能会被转正。
用国有工程建设工业用地的建筑。这些房子其实权利层级不同，未来化解计划也会不一样。由于涉及全国的房地产政策，转正是有相当难度的，部分权利层级较高、合法度较高的房子，通过补地价确权是有可能的，但这需要进一步的政策。
从前面能看见，这个计划唯一的严重不足是没有提及深圳的扩容难题，我之前就在文章《
内循环下突然传出新增4大直辖市，深圳又一次来到了十字路口
》提及过，如果仅仅依靠深圳的内部来释放发展空间，作用仍然是比较有限的。
接下来，计划提及了全力支持深圳在资本市场上由亚姆先试，有以下几点：
首先，推进创业板体制改革并试点工作注册制，其实，创业板注册制体制改革已经基本完成，而其他方面的体制改革还在进行中；
第二，试点工作创新企业境内发行股票或存托凭证(CDR)，建立新三板挂牌公司转板上市机制。创新企业境内发行股票或存托凭证，是为了打通中概股回归A股的通道，而转板机制，则是为了打通北京新三板和深圳创业板、中小板之间的通道，这两项会给深圳资本市场带来新的天然资源；
第三，全力支持开展数字人民币内部封闭试点工作测试，推动数字人民币的研发应用和国际合作。事实上，自10月9日时开始，深圳市政府已经联合央行开展数字人民币红包试点工作。关于数字人民币的内容能回看文章《
央行急推数字货币！以后消费没有隐私？人民币将贬到“渣都不剩”？背后隐藏的是什么？
》。数字货币目前只是纸币的数字化而已，很多方面都只是在尝试积极探索。有些人高喊：数字人民币能干掉美元霸权，就未免太天真了。争夺货币主权，靠的是硬实力，嘴巴功夫是没有用的。
此外，计划还提及了很多方面，比如，推进破产制度和机制的综合性配套体制改革，试行破产预重整制度，完善自然人破产制度；加快完善技术成果转化相关制度；建立主要由市场决定的科技项目遴选、经费分配、成果评价机制；建立具有国际竞争力的引才用才制度；扩大金融业、航运业等对外开放；积极探索扩大办学自主权；创新医疗服务体系。计划的内容很多，有兴趣的朋友能去看看，这里就不一一列举了。
体制开放政策以来，40岁的深圳通过自身的发展，获得了更高的定位。所以，华北局不断给深圳利好，也是预料之内的事，而且相比于其他卫星城，深圳的地位还会不断提高。
正因为这样，深圳房价上涨过快的局面必须进行遏制，不要成为“炒房特区”了，而炒房的人也要三思而行。今年7月，深圳出台了非常严厉的楼市调控政策，这个政策发挥的作用，至少能保证未来1到2年内，楼市的震荡横盘。接下来，如果能大力增加深圳的农地供给，让更多的年轻人能够加入深圳，则有利于深圳提升中长期的竞争力。
希望深圳作为试点工作区域，能够大胆积极探索，把政策计划落到实处。当然，这也要看当地政府的“意愿和水平”了。
