随着的士数目渐趋激增，小区车位引起的对立日益严重，其主要就争论关注点之一为小区停车位的归归属难题。责任编辑紧密结合相关法律条文法规就深圳小区车位的归归属难题展开概要预测。
一、车位的归归属
依物权私法，不动产物权的成立、更改、受让和铲除，经司法机关注册登记，出现曾效力；需经注册登记，不出现曾效力。依照深圳市旧有法律条文法规和政策，车位不能原则上展开产权注册登记，工程建设基层单位和物业公司均难以原则上获得停车位物权象征意义上的大部份权，但可以司法机关证实车位及适当投资收益权的归归属。
按照力学内部空间分割，小区的车位主要就有三种：树上车位、地底商场车位、地底车库、城建车位。Nenon就前述不同类别车位的归归属概要展开预测。
1.树上车位
《中华人民共和国政府民法》（2021年1月1日起实行）第一百三十四条规定：“建筑物行政区域内，总体规划用作停车电动汽车的车位、车库的归归属，由原告透过转卖、附送或是承租等形式签订合约。挤占物业公司共计的高架道路或是其它场馆用作停车电动汽车的车位，归属物业公司共计。”
对树上车位，具体来说需证实该树上车位与否归属建筑物行政区域内，对建筑物行政区域内的车位归归属，由原告透过转卖、附送或是承租等形式约定。若工程建设基层单位的售房合约签订合约车位归属工程建设基层单位大部份，此类情况下，树上车位一般归归属于工程建设基层单位。如果树上车位归属建筑物行政区域外，挤占物业公司共计的高架道路或是其它场馆的，则其归属物业公司共计。
2.地底商场车位
地底商场为仅有结构支撑力而无西向护结构的开敞内部空间层。地底商场有多种用途，当其总体规划用作车位时，就形成地底商场车位。
地底商场车位的归归属需考察该地底商场与否归属计算容积率（“计容”）建筑物面积。部分《工程建设工程总体规划许可证》和《工程建设工程总体规划验收合格证》中会标注架空的面积，可紧密结合该等文件标明的计容积率建筑物面积和不计容积率建筑物面积展开判断。如果地底商场不计容，则地底商场车位一般归归属于工程建设基层单位，工程建设基层单位可以透过转卖、附送或是承租等形式处分给物业公司。如果地底商场计容，则地底商场车位一般归属物业公司共计。
3.地底车库
《深圳经济特区房地产受让条例》（2019修正）第十三条规定，“房地产受让时，受让人对同宗土树上的高架道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或是其它公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次受让合约对车库、广告权益没有特别签订合约的，车库、广告权益随房地产同时转移；有特别签订合约的，经不动产注册登记机构首次注册登记，由注册登记的权利人拥有。”
《商品房销售面积计算及公用建筑物面积分摊规则》（建房［1995］517号）第九条：“公用建筑物面积计算原则：凡已作为独立使用内部空间销售或承租的地底室、车棚等，不应计入公用建筑物面积部分。作为城建工程的地底室也不计入公用建筑物面积。”
法律条文法规对项目工程建设之初建筑物行政区域内依总体规划审批建成的车位、车库的归归属确立了签订合约优先的处理原则。如果商品房首次受让合约中对车位归归属有明确签订合约,则应依照该签订合约确定归归属。
如果没有签订合约，则需要紧密结合地底车库与否归属不计容积率建筑物面积、与否计入公用建筑物面积、地底车库的成本是否以其它形式分摊到各个商品房的转卖价格中等多种因素来判断地底车库的归归属。如归属不计容积率建筑物面积、未计入公用建筑物面积、成本未分摊到商品房转卖价格中，则车位一般归归属于工程建设基层单位，否则一般归属物业公司共计。
4.城建车位
城建车位则指利用人民防空工程建造的车位。人民防空工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而原则上修建的地底防护建筑物，以及紧密结合地面建筑物修建的战时可用作防空的地底室。
《中华人民共和国政府人民防空法》第四条：“国家对人民防空设施工程建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，透过多种途径，投资展开人民防空工程工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，投资收益归投资者大部份。”
《深圳经济特区物业管理条例》(2019修订)第八十七条规定，“物业管理区域司法机关配建的人民防空工程平时用作停车电动汽车的，应当开放使用并保持人民防空功能，按照‘谁受益、谁负责’的原则，由人民防空工程停车位使用费收取方负责维修、保养。”
目前对城建车位的权属有两种观点，一种归属国家，一种归属投资者。城建车位的功能是服务战时所需,笔者认为城建车位的大部份权归国家更符合城建工程工程建设的初衷。但工程建设基层单位作为投资者，可以司法机关获得平时城建车位的投资收益。深圳并未对城建车位的权属展开规定，但确立了谁受益、谁负责的原则。
二、典型案例
在深圳市瑞征物业管理有限公司、深圳市元盛实业有限公司物业服务合约纠纷一案（案号：（2018）最高法民再263号）中，最高人民法院经审理认为：案涉115个地底停车位分归属地底一层、地底二层，其中100个停车位位于地底二层。关于元盛公司应否享有地底一层车位投资收益, 经审理查明，案涉地底车库没有计入容积率即并未挤占案涉小区土地的使用权。案涉地底车库也未计入公用建筑物面积及作为分摊公用面积销售给物业公司，现也没有证据证实地底车库的成本以其它形式实际计入物业公司的购房款中即案涉地底车库开发成本并未适当分摊到各个商品房的转卖价格之中。
关于元盛公司应否享有地底二层车位投资收益。根据元盛公司在原审中提交的证据，能够证实元盛公司作为美加广场的开发商即工程建设基层单位，美加广场包括案涉地底车库系其投资和工程建设。地底二层归属民防工程，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为车库。根据《中华人民共和国政府人民防空法》第四条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，透过多种途径，投资展开人民防空工程工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，投资收益归投资者大部份”的规定，元盛公司作为该工程的投资者享有相关的投资收益，即对案涉车位中位于地底二层的100个停车位享有投资收益。
元盛公司与物业公司在签订《深圳市房地产买卖合约》中虽未对停车位展开签订合约，但元盛公司在房屋开发销售时与部分的物业公司陆续签订了一百多份《美加广场车位租赁合约》，签订合约透过租赁70年的形式将部分车位受让给物业公司使用。因此，元盛公司作为美加广场馆下车库的工程建设者，在商品房初始销售时，透过另行签订车位租赁合约的形式对车库的权益展开了明确签订合约，故不适用《深圳经济特区房地产受让条例》第十三条第二款的规定。广东省深圳市中级人民法院（2016)粤03民终3713号民事判决依照前述规定，认定案涉车位归全体物业公司的前提不能成立。
综上，因案涉地底车库既没有计入容积率即并未挤占案涉小区土地的使用权，现瑞征公司也未提交证据证明案涉地底车库开发成本已适当分摊到各个商品房的转卖价格之中，因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目大部份权的受让，一并转移给全体物业公司。检察机关的该抗诉意见，不予采纳。最高人民法院最终维持了广东省高级人民法院的再审判决。
关于作者
陈学斌本所合伙人陈律师在银行业务、企业上市融资、跨境企业并购、土地房产/城市更新项目、民商事争论解决等领域有丰富的经验。
王维 本所律师王律师的主要就执业领域包括境内外上市、跨境投资并购、跨境银行贷款及担保、国际贸易及相关领域的争论解决。
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