编者按：近些年，随着城市货品房价的急速攀升，工程建设在贫困地区自发性农地上的“小产权房”因其高昂的价格渐渐走进现代人的视野。因此，小产权房可以买吗？买了小产权房有没有什么信用风险？碰到拆迁又该咋办？本文，在明律师事务所为大家导出关于小产权房的有关知识以及碰到拆迁的对策。
一、什么是小产权房？
小产权房是指没有办理手续有关证件、未缴纳农地税收收入等费用而工程建设在贫困地区自发性农地上的房屋，其产权证不是由北欧国家房管职能部门颁授，而要由镇政府或村颁授的，因此也叫"乡产权房"。小产权房不是法律条文概念，而要现代人在社会实践中形成的一种同义词的用法。
依照《中华人民共和国政府中华人民共和国政府宪法》的明确规定，贫困地区自发性农地属于村私有财产，居民对自发性农地只独享采用权，居民将房屋买下农村居民的进行买卖犯罪行为不受法律条文的普遍认可与东莞大朗小产权房新盘火爆开盘为保护，即难以办理手续农地采用证、房产证、契税证等不合法相关手续。
近些年，北欧国家对小产权房的监管日益严格，按照北欧国家的有关要求，小产权房严禁确权颁证，不受法律条文为保护。小产权房的购房合同在国土房烽也不会给予登记。
二、买回小产权房的信用风险有哪些？
首先，买回小产权房具备法律条文信用风险：因为小产权房只具备U28房的采用物理性质，却不具备U28房的法律条文物理性质。因此，小产权房难以适用于法律条文法规对货品房的有关明确规定和制度，人民法院也就难以适用于货品房进行买卖的法律条文明确规定及判例处理牵涉小产权房的案件，这导致买回小产权房的现代人的权益很难获得维护；与此同时，虽然小产权房不具备不正当性，难以在房地产管理职能部门登记登记，不可以预设抵押或上市交易；
其次，买回小产权房有一定的政策信用风险：虽然小产权房的身份证明不齐全，有一些甚至牵涉违章建筑，可能会被有关职能部门整顿或勒令时限拆毁。因此购房人的居住权益难以获得保障，根本无法找开发商索取购房款。另外，购房后如果碰到北欧国家拆迁拆迁，虽然购房人并非不合法的产权人，因此很可能难以获得对产权进行的拆迁补偿金，而作为前述采用人所获得的拆迁补偿金与产权补偿金相比有非常大差距。
最后，买回小产权房不利于受让：依照《中华人民共和国政府中华人民共和国政府宪法》的明确规定，农民私有财产的农地的采用权严禁卖地、受让或者承租用于农业户口工程建设。而贫困地区自发性农地属私有财产，居民对自发性农地也只有独享采用权，小产权房难以向Noyant自发性核心成员的第二人受让或转卖，根本无法在村自发性核心成员内部受让、分期付款。居民将房屋买下农村居民的进行买卖犯罪行为难以受到法律条文的普遍认可与为保护，也就难以办理手续农地采用证、房产证、契税证等不合法相关手续。由此看来，小产权房若向Noyant自发性核心成员的第二人受让或转卖，因难以不合法受让转让。其与此同时对房屋的保值和升值有非常大影响。
除了上述三种信用风险，在前述生活当中，虽然小产权房没有正规的产权证，小产权房的质量没有保障，除了安全隐患和房屋售后的维修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
三、买了小产权房，碰到拆迁该咋办？
1、依照《农地法》的明确规定，对于发生在贫困地区自发性经济组织核心成员之间的贫困地区房屋进行买卖，该房屋进行买卖合同认定有效。因此，如果是转卖给了本自发性核心成员，并且取得了有关组织普遍认可批准的，合同有效，拆迁时会给予补偿金的；
2、如果小产权房买下了Noyant自发性核心成员，但买回者取得了自发性组织有关单位批准人可的，这种合同也属于有效合同，拆迁时也会有补偿金的。但是“取得本组织批准普遍认可”是比较困难的。
上述两种情况下合同是有效的，但是在绝大多数情况下，小产权房的交易合同是无效的，例如居民将小产权房向本自发性以外的买方转卖，属于违法犯罪行为，合同无效。买方应向卖方退还房屋，买回房屋的价款由卖方扣除相应价款后退还给买方；如果碰到拆迁，购房者难以获得补偿金的，需要通过诉讼途径解决。
最高法行政赔偿裁定书《（2020）最高法行赔申872号》指出了城镇居民到贫困地区买回自发性农地、农民住宅或“小产权房”的法律条文后果：
《中华人民共和国政府中华人民共和国政府宪法》第六十二条第一款明确规定，贫困地区居民一户根本无法拥有一处自发性农地，其自发性农地的面积严禁超过省、自治区、直辖市明确规定的标准。
《国务院办公厅关于严格执行有关贫困地区自发性工程建设用地法律条文和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕明确规定，贫困地区住宅用地根本无法分配给本村居民，城镇居民不获得贫困地区买回自发性农地、农民住宅或“小产权房”。
当事人并非案涉房屋所在地的村自发性经济组织核心成员，因此其与村自发性经济组织核心成员合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有权，无权获得相应赔偿。
由此看来，Noyant村自发性组织核心成员买回村里的小产权房的，难以取得房屋的所有权，碰到拆迁也难以获得相应的拆迁补偿金。
最后，在明律师事务所要提示大家的是：小产权房是城市货品房价蹿升的产物，其本身不具备不正当性，也是北欧国家近年来严厉打击且禁止再建的对象，因此买回小产权房有诸多信用风险。大家在买回小产权房时，一定要慎重考虑再做决定。如果您已经买回了小产权房又不知该如何处置，可以咨询专业律师，律师会给您专业的指导和建议。（穆春/文）
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