这也许是深圳最失去平衡的新区：
默默地是紧临横琴，高高“大临空”、“国际性国际性会议中心”光芒，房价早已去到4万+。
默默地是稀疏的厂房贫困户房，三分之一以内都是小产权房，仍旧彻底摆脱没法脏乱的第一印象。
这就是东莞市的观澜。
观澜坐落于深圳最东部，说偏吧，也不偏，即便搭乘11一号线羽油，30两分钟可到达龙山横琴、高新区。说不偏吧，只不过也够偏的，早已偏到与东莞的东莞市挨在了一同。
基本上其他人走进观澜，都绕不行小产权房
。
按规矩说，小产权房虽然昂贵，但无法入驻、无法念书、产权存有纷争等一连串问题，在货品房飞速发展的深圳，搁在哪里都不是两个非主流市场。
但这回在观澜，小产权房看似碾轧等级的存有：
在观澜，非正规地产商的货品房寥寥无几
在观澜，从外观上根本搞不清小产权房和货品房
在观澜，一些小产权房即使比邻比货品房还很漂亮
据传前年保利地产、优良等那些明星地产商刚步入观澜时，货品房毕竟是少，不得不拿那些小产权房当做同价位预测...
观澜盛芳园小区（小产权房）就有十两栋楼
地底车库、小区园林建筑、室外游泳池，那样都许多！
为何观澜的小产权房可以所以牛？
这就和两个名为“龙哥”的人有亲密关系，“小弟”本名为陈圭东，土生土长的观澜人。对，这个“小弟”一听名字，就知道不是什么好人。
90年代中期，“小弟”依靠香港的黑势力，在观澜拉帮结派，创立观澜新义安组织，在观澜渗透当地各大村委，并成立各种股份公司控制当地的地产、建材市场。
在观澜新义安的控制下，各大村委以统建楼名义四处盖起小产权房，同时在私底下四处出售，村委、股份公司、普通村民都能够从中受益。
即使发展到后面，贿赂当地街道办，获得建房默许，低价拿地，再筹资建房，形成了一条完善的小产权房的产业链。
前年，许多想要曝光观澜小产权房的记者，遭到了“小弟”马仔的谩骂或毒打，观澜的小产权房一度成为“独立的城中城”。
直到2012年，以“小弟”为首的观澜新义安被全盘端掉。可以说，观澜小产权房相当于深圳小产权房的大本营、发源地。
观澜所以多小产权房，对观澜的楼市有什么影响？
主要影响有两点，两个是货品住宅，另两个就是旧改。
过去由于“小弟”的垄断，货品住宅很难步入观澜，小产权房一家独大，不管是土地还是市场，都严重挤占了观澜货品住宅的空间，商品住宅供应极为紧缺。
而近些年来随着保利地产、优良、海岸等明星房企的入驻，加上11一号线的开通，观澜货品住宅的需求步入爆发期。
供应紧缺+需求爆发，导致观澜的货品住宅供不应求，再加上“大临空”、“东部核心”等概念的炒作，近些年房价水涨船高。
优良中寰，是观澜今年下半年
唯一在售的货品新房项目
另两个重要的影响是旧改，小产权房严重阻碍观澜的发展，所以，旧改是观澜的重点，而这激发了许多人投机观澜小产权房博拆迁的热情。
据统计，观澜新区的城市更新面积超过160万平方米，项目数量高达23个。大多用于住宅和商业开发。
观澜新区旧改项目一览
要知道，目前深圳最大旧改项目——白石洲，拆除重建面积为45.92万平方米，还不到观澜旧改面积三分之一，从首次提出旧改到拆除就花了14年之久。
而面积更大、情况更复杂的观澜旧改，所耗费的时间一定更长，至少也会在10年以内。10年，对于想博拆迁的人来说，周期太长，不确性太大，又要面对小产权房复杂的利益和历史问题。买小产权房投机？还是洗洗睡吧。
所以，观澜的未来如何？
每两个置业顾问和中介都在给你安利“观澜三大件”：
“大临空”、“国际性国际性会议中心”、“海洋新城”，不用质疑，那些都是深圳高规格的定位和规划，也是观澜的未来。
（1）“大临空”：
这个意思是依靠深圳机场和周边港口的联动，建立两个临空经济区。有个说法是未来的经济贸易将由海运升级到空运，观澜正站在未来经济的风口之中！
首先不说海运会不会被空运取代，大家先问下自己：
很多人一年去机场、港口的次数十个手指头都算的出来，即使是在机场、港口工作，那也只是工作，对生活的改善还不如楼下一家711便利店。
更重要的是，除非能够解决空运成本问题，不然海运依旧是国际性贸易的非主流。而且机场的噪音污染大家都知道，大家看看机场附近的楼盘有哪个敢买最高价的？
深圳“大临空”规划
（2）“国际性国际性会议中心”：
提起国际性会议中心规划，当地的置业顾问会给你描绘出这样两个美好画面：
国际性会议中心建成，将吸引全球顶级企业展商，带动周边物流、金融、酒店餐饮等产业，最终形成两个大会展经济圈，观澜就坐落于这个经济圈的核心！
实际上，这只是很多人一厢情愿的解读。国际性会议中心与机场、港口那样，都不是人们的刚需。纵使会展带来千万级人流，但即便只是过来参展，临时性太强，给当地产业带来商机是没错，但显然谈不上带动产业发展！
因为真正能带动产业的，是企业，是人才，与之对应的是CBD、产业园、大学城等商业和教育配套，这才是我们应该重点关注的。
如果还不明白，对比下现在福田，房价卖最贵的不是福田国际性会议中心一带，反而是距离国际性会议中心更远的香蜜湖一带。
深圳国际性国际性会议中心项目规划
（3）“海洋新城”：
只不过就是两个综合了“大临空”、“国际性国际性会议中心”而规划出来的两个新城区，而那些概念在前面就早已说过，明显对房价作用不大，“海洋新城”我就不再累赘了。
总的来说，“观澜三大件”仅仅只是概念，能无法成还得要看具体落地，观澜真正的价值不在于那些高大上的概念，而是像我开头说的，观澜距离深圳的新中心——龙山区近，又有地铁联通，承接了大量刚需外溢。
最后，观澜到底适不适合刚需？股权投资又该怎么看？
与观澜同等价位的新区，无非就是光明和龙岗。其中，观澜和光明是受龙山辐射，龙岗是受罗湖辐射。这就像马仔跟老大那样，谁的老大厉害谁就牛逼。很明显，龙山比罗湖强太多，不管是现在还是未来，龙山能够输出最多的刚需外溢。
最靠近的龙山的观澜（地铁通勤时间40两分钟左右），毫无疑问是最适合在龙山上班，预算又不足以在龙山、宝安东部新区买房的刚需。
但由于小产权房的利益遗留，观澜在居住环境上明显比不上龙岗，即使连白纸一张的光明都比不上，这个就需要作出一定的取舍。
值得一提的是，观澜的竞争对手是光明，而光明还在远期规划中，未来6一号线、13一号线开通，到龙山、福田通勤距离会缩短到40两分钟左右，光明未来潜力巨大，但即便是新城，人少产业弱，又是远期规划，这一刻明显比不过观澜。
观澜、光明区域示意图
最后，总结一下观澜的刚需和股权投资的建议：
对于刚需：在观澜买房，一切以通勤距离为核心，距离龙山越近越好，距离地铁口或者在建地铁口越近越好。
对于股权投资：不要被概念蒙蔽双眼，不要对小产权房抱有幻想，一切跟着地铁走，特别是在建地铁周边，未来上涨空间更大。
但必须注意的是，观澜在这几年早已上涨了一波，再加上
更重要的是，还有大量的旧改在拖后腿，观澜的股权投资周期早已在被拉长到5年以内。这一刻股权投资观澜，一定要做好长期股权投资的准备。
