(来源|风财讯 作者| 黄小妹 )
为了给伤风败俗的深圳“小产权房”退烧，深圳市相关部门下手了。
4月27日，在中央电视台对深圳小产权房消费市场现况进行了报道之后，深圳对小产权房进行买卖消费市场监管升级换代。龙岗店庄住建局发通告，明令禁止代理销售“小产权房”；深圳市辩护法学会转贴地税局文档，明令禁止为“违规建筑物”销售提供辩护律师缔造。
消费市场监管升级换代下
深圳小产权不能办租赁合同深圳小产权房店面歇业 部分中介机构改投东莞
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宝安区三水新区中介机构称，5月后，政府明令禁止小产权房进行买卖，小产权房无法受让，只能和物业公司签定受让协议，还有辩护律师缔造书，如此一来买小产权房信用风险就加大了。“最近买小产权房的人越来越少了，许多人转去买公寓楼。”
据宝安区中介机构透露，深圳明令禁止进行买卖小产权房后，之前从事小产权房进行买卖的中介机构转手商品房，5月份进行买卖的10三套小产权房都已经退单。
金蚝小镇的街上明显位置经常出现小产权房进行买卖的提示横幅。例如，“股权投资房产风险较大，小产进行买卖是圈套”；“迷信投机性小产权，违规D051光是”；“小产房进行买卖信用风险多，法不保护入Xianyang”；“股权投资搵钱系Pontacq，小产进行买卖行错路”。
黄小妹/摄制
风财讯通过当地中介机构了解到，“5月1号以后，观澜的小产权都无法受让，观澜那边卖小产权房的中介机构店面都不许开，许多店面都关了，去东莞展店，东莞小产权房可以受让。”
上述中介机构所推荐东莞小产权房的同时，私下里继续所推荐观澜小产权房，称虽然无法受让，但换房没有影响，但是股权投资就信用风险太小了。
广东省住房政策研究中心执行官副研究员姚学甲表示，一直以来深圳都在压制小产权房进行买卖，但这一次的工作力度最大，违规建筑物泛滥成灾，投机性炒四起，导致旧改补偿金预期提升，大象大张口开价，有利于推进旧改。最后，小产权房消费市场泛滥成灾，无法给非正规房地产消费市场留出空间。
种种迹象表明，尽管深圳小产权房热度降低，但小产权房“私下里”进行买卖仍在持续。
宝安区中介机构称，“历史遗留的农民房，一直都不让卖，但一直都有卖的，现在买没问题。小产权房可以做信用贷，小产权房不会查这些的。”
“都可以买，但现在把签署的合同时间统一标成2020年，时间标在出这个事之前（消费市场监管升级换代），现在买没事。”有宝安区中介机构告诉风财讯。
宝安专门从事小产权进行买卖中介机构说，“现在政府查的严，许多小产权房都无法买了，小部分的房子还能买，我先找找房子。”
小产权房进行买卖屡禁不止的背后
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为何小产权房进行买卖屡禁不止？姚学甲认为，当前商品房和小产权房的价格差大，加之政府规划的部分旧改拆除的新区非常明确，增加了部分股权投资者押注小产权房征地补偿金的预期，就难以阻挡股权投资资金的介入。
据中介机构阐述，目前深圳全市小产权房均价约为1.5万-2万元/平方米，相当于深圳全市商品新房均价的四分之一至三分之一。
以龙岗三水新区为例，小产权房单价3-4万元，同区域二手商品房单价8-9万元；宝安学府雅居，村民自建房，单价12000元/平米，同区域二手商品房单价5.5万元/平米；石岩一手村委统建楼单价1.3万元/平米，同区域二手商品房单价5.3万元/平米。
过去八年的数据显示，深圳小产权房的价格涨幅与商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在过去一年涨出来的。
宝安区中介机构表示，以前小产权房价格低都能买得起，以换房客为主，但现在小产权房价格一直涨，龙岗、龙岗原始户型价格在100多万元一套，宝安区价格200-300万元一套。
另一中介机构表示，观澜新区的村委统建类小产权房从去年年尾到今年，行情非常不错，按面积不同，一套能涨20万元-30万元左右。
据了解，在观澜、观澜、清湖和坂田等新区，部分小产权房在一年时间里的涨幅超过30%。
如果涉及回迁概念，涨幅更是惊人。以观澜金蚝小镇新区为例，当地的房产中介机构表示一些即将征地的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。
从事小产权房进行买卖的中介机构向风财讯表示，中央电视台报道后，中介机构继续都在卖小产权房，5月份深圳小产权房价格比较平稳。但在去年7.15限购后，小产权房涨幅30%，2.8号二手房指导价后，小产权房涨幅20%，一年多时间深圳小产权房房价涨幅50%，比商品房涨幅都高。
观澜新区中介机构说，“过去一年，深圳小产权房价格涨得很厉害，有股权投资客参与炒，所以5月1号后，明令禁止进行买卖小产权房后，基本就没有股权投资客买小产权了，基本都是换房。”
姚学甲认为，楼市调控高压，加杠杆被严厉控制，资金需要出口。深圳本外币存款规模在热点城市里面近十年增长最快。前期商品房价格快速上涨，小产权房和商品房价格的水位差有所扩大。资金股权投资小产权房，其实一直都存在，特别是近年来旧改规模扩大，补偿金成本随着房价上涨水涨船高。许多资金在补偿金前股权投资布局小产权房，博取高收益。于是就出现了西部地区一些小产权房股权投资价格高达五万元每平米的状况。
买小产权房博“征地补偿金”，小心血本无归
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风财讯从中介机构处了解到，目前与这些中介机构进行买卖的小产权房购房者中70-80%以股权投资为主，而且股权投资客重点股权投资有旧改概念的城中村。
另一中介机构表示，“买有旧改概念的城中村就是赌博，征地时间和周期都不确定，但是一旦征地收益就很大。”
网络平台经常出现，中介机构兜售城中村回迁房指标。不限购，不限售，拿到红本即可自由进行买卖、不限外，有租金、与开发商直接签约，旧改后就顺利获得新房，这些是中介机构兜售回迁房指标时频现关键词。
罗湖区田心村回迁房指标开价每平方米6万元左右，接近该新区目前的二深圳田面村小产权手房房价；南山白石洲，一些城中村回迁房指标的开价接近每平方米10万元。
据中介机构介绍，购买回迁房指标的流程是，首先跟原物业权利人签定《房屋受让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的进行买卖手续。
再跟征地公司签定《征地补偿金安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得征地补偿金的权利。一旦《征地补偿金协议》签定并落款盖章，买受人即获得补偿金资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。“回迁房在深圳的消费市场和运作方式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。”
房企们会更加灵活。虽然产权证在原项目主手里，但他们会绕过大项目主，直接找每一户的小物业公司谈。基本上只要村里认定，房企也就认可了股权投资客的身份，但主要信用风险还是集中到开发商的旧改进度上。
北京金诉辩护律师事务所戴金花指出，买小产权房博征地的信用风险，征地补偿金权益难保障，甚至被无偿拆毁，买家血本无归。如遇到征地，因不是房屋所有的所有权人，很难得到满意的补偿金，甚至因为违反国家政策，随时可能被强拆，而无法得到任何的补偿金。
你买的深圳小产权房安全吗姚学甲表示，要想控制小产权房股权投资行为和价格暴涨，首先要从源头上控制商品房的价格涨幅，其次要明确补偿金标准，这个标准无法随意变动。如果村民开价高，就应该停止征地，减少小产权房拆除的规模。
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