图：深圳某旧区小产权房转卖重要信息
在深圳的旧区中，许多角落里会贴出有出租房屋的布告。在当中，还暗藏有许多小产权房转卖的电视广告。那些电视广告特别强调“有宅墙体”“强光好”“新埃”，产品价格即使pulchre10多万就可夺下一房一厅。
一边的住宅卖到4万元/㎡，另一侧的小产权房是4百元/㎡。单价相差10倍，这就是深圳宝安区某旧区小产权房的现状。
但对于小产权房中介机构库维来说，从2020年起，贴文再
一
经济政策严格控制
“不奇怪了，ZF一直不支持小产权房。”库维登出来了一则《深圳市“房地一体”贫困地区集体农地和集体工程建设工业用地确权注册登记颁证工作方案》的重要信息后表示。
文档成文显示，私有财产农地上合作开发的货品住房，一概未予确权注册登记。城镇居民违法买回贫困地区集体农地及地上房屋的，一概未予确权注册登记。面积超“两户一宅”的，超过部分未予注册登记。不得通过不动产注册登记将违法工业用地正式化。
换句话说，就是完全避免出现了小产权房的“转正”梦。
深圳本地中介机构圈，对小产权房的制约经济政策已是司空见惯。在近年来，从国家、市级、市级、市级层面，都相继出台了小产权房限制措施。
2017年9月：环保部与住房城乡工程建设厅下发，明确要求各地依法加以解决，为不动产权利人解难，但不允许所谓小产权房借以正式化。
2018年12月：广东省天然资源厅经市上海市人民政府同意，正式下发有关《有关加快处理不动产注册登记发展史欠账的指导意见》。文档中明确对不动产注册登记发展史欠账分类提出规范性处理结果，特别强调私有财产农地上合作开发的货品住房，不得办理不动产注册登记。
2018年2月：番禺区上海市人民政府发布《有关坚决遏制违法工程建设、产品销售或以租联营小产权房的通知》（简称《通知》），对违法工程建设、产品销售或以租联营小产权房，在全市范围内进行专项整治。
《通知》明确要求任何单位和个人，不得借助自有集体农地、买回他人集体农地、借助本村（社）空闲地或买回村（社）集体农地工程建设小产权房。
明确要求坚决遏制违法产品销售或以租联营小产权房。禁止将规划用途为非住宅的农地上房屋当作住宅产品销售或以租联营，禁止中介机构代理小产权房业务，中介机构机构不得配合合作开发主体营销小产权房。任何单位和个人不得买卖小产权房。买回小产权房不受法律保护，一切损失和后果自行承担。
二
小产权房市场暗流涌动
虽然经济政策明令禁止，但小产权房市场的发展却从未止步。
在广深地区，小产权房市场的发展已颇具规模。有些小产权房即使通过与合作开发商合作统建的方式，合作开发成配套专业物业的大型小区，即使配套精装修以“货品房”转卖。
市面上小产区房大致三类：1、村民自建的房子2、村委和农民在集体农地工程建设的统建房3、合作开发商和村集体在村集体农地上合建的项目
而在房价高企的深圳，小产权房市场已形成规模化。有些小产权房即使支持首付3-5成，分期5年贷款。
没有“红本”，于是许多中介机构打出了租金的噱头。例如深圳距离地铁白石龙站500米的一套总价卖86.8万元的房子，中介机构表示外租可租3200元/月。黄鹄粗略计算，不计租金涨幅，按此出租标准，需月271个月（22年）才能返本。
而在深圳宝安区麦地的一处小产权房档口，约总价45万元转卖，号称可租2000元/月以上。若按此标准计算，返本或需要在十来年后。
三
当小产权房遭遇旧“改”
“如果有头发，谁想做癞痢呢？”一位小产权房业主感慨。面对高房价，冒险买回小产权房，对于一些人而言，是无奈之举。
中介机构透露，买回小产权房的人一般分为两类，一类是在本地无房产的低薪一族，他们以买回房产的方式，寻求一个稳定的居所；另一类，则是用于投资的房客，他们买回这类房产用以转租。
“快速回款、赚快钱”是小产权房原房主的主要心态。”中介机构库维分析。对于原房主而言，出租房不仅客源不稳定，还要维护房屋，拆迁期限亦漫漫长。所以，以打包转卖的方式，一次性回款，对于原房主而言，未必不是一个好选择。
不过，面对火热的城市更新大潮，这类房产不免会面临拆迁问题。然而，宝安区一位小产权房中介机构表示，买回小产权房，一般只会与房主签订转让合同。
即使“全款购房”，小产权房业主即使买回了房产，但在村庄公开决策事务中，权利仍较弱。
2年前，在深圳宝安区某村庄，便出现大规模小产权房业主wq事件。当时该村举行了旧改投票表决会，但小产权房业主被拒之门外。然而，即使wq事件沸沸扬扬，但在直至目前，村内小产权房交易情况仍盛行。
深圳金鹏律师事务所郭素静律师分析，如果不是当地的村民或集体经济社的成员，小产权房屋，只能注册登记在别人的名下，这套小产权房在法律上是不属于小产权房买回者。
“当然，有很多人在买回小产权房的时候，会签署了一些协议或合同，以约束买卖双方的行为。实际上，因为买卖小产权房引发的纠纷，在司法实践中是很多的。而由于买卖小产权房违反了法律的强制性规定，因此即使是签署了协议，但最终也往往会被法院认定合同无效。”律师表示。
四
警惕小产权房过度包装
除了旧区的小产权房外，一些小产权房还会通过合作开发商和村庄统建的形式，将其包装为“货品房”转卖。
深圳市面上，便存在许多包装成货品房，并号称“不限购、不限贷”的小产权房转卖。
例如黄鹄近期走访的信基玥岛，便是通过合作开发商与地块所在村庄签订协议合作合作开发的项目，项目只有集体工业用地证，没有一房一证。但项目总价最低81.5万元起售，均价达到2字头。
|35㎡双钥匙样板间
项目可以做到最低3成首付，剩下的2成首付需要在两个月内给完，其余50%尾款可以做按揭贷款。
对于小产权房无产权的弊端，中介机构们都心知肚明。于是，在产品销售过程中，必然不会主动提及。揭开小产权面纱之后，“不限购、不限贷”的条件也就不足为奇
此外，深圳许多小产权房的寿命之短，超乎想象。一些小产权房即使出现建成、转卖、住户入住后，才告知该建筑为违建建筑，并拆除的案例。
位于宝安区的沙亭新天地广场，从2015年正式工程建设到封顶，至售出80余户业主。但在业主入住1年后，2018年5月，该项目被正式拆除。期间仅历经短短3年。
番禺区的we公馆，约工程建设于2014年前后，2019年初，执法局对其作出限期拆除的处理决定。目前，该公寓内住户已被清除，项目处于停水停电状态。
实际上，即使官方和媒体多次呼吁小产权房风险大、权益弱，但仍有许多人以飞蛾扑火的姿态涌入小产权房市场。就如上述白云某旧区曾因为拆迁问题，出现小产权房房主WQ事件，但时隔2年，村内小产权房市场交易依然盛行。
黄鹄建议，即使小产权房产品价格较低，但在经济政策的明令禁止下，再“顶风”购入，或许得不偿失。
附深圳部分产权不清晰项目盘点，
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