在我省，卫星城写字楼的“小区化”是必然选择，特别是在大中卫星城，随着卫星城更新、“旧区”拆迁改造，小区越来越多。
历史上遗留下的卫星城居民的合法产权私人写字楼，“旧区”村民的“小产权房”，许多阿尔布津的机关、机关团体单位职工集体学生公寓等等，逐步拆毁大半，几乎显现“九门写字楼皆小区”的状况了！
有小区就有物管，买房要有停放位，目中在很多卫星城小区则，小区物业管理公司就与该小区的合作开发公司/物管公司为小区“停放位”的归属于难题“扛上了”，甚至这个难题成为两者矛盾的持续促发点。
依据我省现行的相关法规
在许多规模较大的地产公司所合作开发楼盘的销售合同中，一般都有相对比较非正规、细致的“停放位、停放场归属于”专门条款，比如“总体规划用作停放停放位、停放场的归XX大部份，但挤占物业管理公司共计的高架道路或是其它场馆用作停放电动汽车的停放位归属于于物业管理公司共计”等。
其实这个基本上就是参照《物权法》的表述。《物权法》第五十四条明确规定：“建筑物行政区域内的高架道路，归属于于村落公用高架道路的仅限。建筑物行政区域内的滨江，归属于于物业管理公司共计，但归属于于村落公用滨江或是标示归属于于个人的仅限。建筑物行政区域内的其它公用厕所、公共设施和物业管理服务用房，归属于于物业管理公司共计。”
《物权法》第一百七十条第二款明确规定：“挤占物业管理公司共计的高架道路或是其它场馆用作停放电动汽车的停放位，归属于于物业管理公司共计。”这Pierrefort条TNUMBERCCC13看：小区建筑物总体规划内的高架道路、滨江及其它公用厕所（写明归属于于村落公用、个人大部份的仅限）都归属于于物业管理公司共计，那么在这些共计娱乐场所架设的树上停放位自然归属于于物业管理公司共计。
也就是说小区物业管理公司按份共计拥有了该小区地籍号的全部农地采用权。由于发射塔停放位所在的发射塔占地面积包含在小区总农地采用权占地面积之内，因此，此种停放位的大部份权显然归属于于全体物业管理公司共计。
除了在个别卫星城少数那时合作开发的低工业用地、非高层小区，当时出于修建成本、总体规划等原因没有修建地窖，而是在小区范围内发射塔上修建了许多具备完整遮挡性和构造、采用上的自主性的渡线建筑物(俗称“停放房”或“树上停放场”）。这种依然需要严格的总体规划、修建审批手续，且要产权登记的非正规树上渡线建筑物在出卖前是归属于于地产商大部份。
但是前述寥寥无几，其它任何临时修建、增建违章建筑的渡线违章建筑不仅违法，而且压根儿就不归属于于地产商或物业管理大部份，更不用说在物业管理公司共计娱乐场所划几条线就行了的普通树上停放位。所以从这种意义上来说，一般小区的树上停放位（当然也包括其它小区公用空间）全部归属于于物业管理公司共计这是一点疑义也没有的！
（一）当初购房合同中明确约定一部分或全部地下停放场属全体物业管理公司共计，这种有良心的地产商可以说是凤毛麟角！
（二）原购房合同中标称大部份地下停放场属出卖人（地产商)大部份，这种情况比较普遍。而实际上这些地下停放场究竟归属于于地产商还是全体物业管理公司还不一定：可能真的归属于于地产商大部份；也有可能实际归属于于物业管理公司共计，但是地产商昧着良心、打马虎眼来糊弄物业管理公司，利用许多物业管理公司不熟悉法律或不愿深究等弱点在售房合同中“约定”地下停放场属地产商大部份。
那么最终怎么认定确权呢？其实地下停放场到底属不归属于于物业管理公司最根本的一条要通过审核当初的总体规划建设图纸、修建成本等技术档案资料，看停放位的工业用地是否已纳入整个农地采用权占地面积？特别是停放位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本分摊？并以此来最终确定小区停放位的产权归属于。
如果地库农地采用占地面积和修建成本没有纳入整个小区商品房的分摊，是开发商花自己的钱单独修建的，那么地产商在合同中约定地库属其大部份就是有理有据，实至名归；如果地库农地采用占地面积和修建成本已经纳入了整个小区商品房的分摊，依据“谁投资谁受益”的原则，这种地库停放位无疑归属于于全体物业管理公司所共计。
或许有人问，如果依照上述办法查明地库停放位实际上应归属于物业管理公司，但是现实生活中往往有地产商或与之关系密切的物管公司牛逼哄哄、“理直气壮”的宣示：你们别吵吵了，购房合同中早已明确地下停放场归属于于地产商的！作为物业管理公司该怎么办？
其实这个难题很简单，我省《合同法》立法的一个基本原则就是“诚实信用”原则，地产商这种把不该归属于于他们的地库停放位在合同中约定为其自己的，就完全违背了该原则。《合同法》第42条明确规定，“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或是提供虚假情况”，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
《合同法》第54条也明文明确规定：在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或是仲裁机构变更或是撤销。物业管理公司完全可以通过业委会或若干物业管理公司提起群体诉讼来向人民法院申请撤销这与事实不符、显失公平的合同条款，说它是“霸王条款”或“欺诈条款”也不为过。
（三）、地下停放场产权归属于中最复杂的就是人防停放位的产权界定难题。所谓“人防停放位”就是本着物尽其用的原则，在和平时期把小区内的人防工程暂时施划为停放位采用。我省的《人民防空法》明确规定，人防工程是国家明确规定强制性配建工程，然后将之改造成地下停放位，这类人防工程里的停放位均为“人防停放位”。
与上面情形（二）中所述的由地产商自己独立投资可以出售、可以办理独立产权的“产权停放位”不同，人防停放位一般是不能出售的，当然也不能办理产权。正因为如此，很多地产商就采取“以租代售”的变通办法来实现曲线套利。
实际操作中，地产商大张旗鼓地出卖其自有的产权停放位当然不在话下，往往还通过将人防停放位租赁20年（一次性收取20年租金）、满期后又免费“送”20或50年的办法，又租又送，名租实售！将共计40/70年的采用权一次性打包“卖”出去。这样就通过打法律的“擦边球”来实现其利润的最大化！
为什么租期是20年？因为《合同法》第214条明确规定：租赁合同的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。为什么20年满期后又“送”20/50年？因为总共40/70年比20年租期延长了一倍或几倍，对买家吸引力更大不是？那为什么设计成前20年一次性收起租金，又免费“送”几十年？总租金均摊到两个阶段不好吗？地产商又不傻，能在第一个20年的开头一次把钱都收回来，干嘛要设计成再等几十年才收回另外的租金？
尽管《人民防空法》明确规定人防停放位（人防工程）战时服从国家统一调用，但是该法对人防停放位的建设费用由谁承担和产权归属于实际上都语焉不详。在目前的现实条件下，人防部门肯定是无力承担、实际上也是没有承担写字楼配套的人防工程建设费用的。但是为了调动全社会修建人防工程的积极性，该法确认：人民防空工程平时由投资者采用管理，收益归投资者大部份，即“谁投资，谁受益”！
但是，人防停放位的产权归属于于谁呢？很多人想当然地认为人防停放位产权归属于于国家人民防空部门。其实翻遍整部《人民防空法》都找不到法条依据，该法没有明确说人防停放位归属于于国家的，也没有说归属于于地产商、全体物业管理公司大部份。
人防停放位实际上最初由地产商经过合法总体规划报建手续后花钱（这笔钱要么由开发商自己独立承担，要么后来摊销到整个小区建设成本而实际上由全体物业管理公司摊销）修建的；另外《防空法》虽然明确规定人防停放位在战时征用作防空用途，但并不能就此推断其产权就归国家大部份，因为在战争时期财产的大部份权和采用权分离时很常见的。
其它法律也有类似明确规定，任何国民、组织的任何资产或不动产都可能在战时被国家强制征用。《人民防空法》中关于人防工程在战时具有人防“公用性”这一采用特性的明确规定，讲的只是人防工程作为不动产在采用方面的权能，在确定大部份权归属于上，《物权法》才是应该适用的法律。
正因为国家层面的《人民防空法》、《物权法》等法规没有统一的、明确的界定人防停放位的产权归属于，各地理解不同，地方立法及做法也不一样。在司法实践中，各地法院参照相对比较明确、比较细化的地方法规，对此类案件认识不一，判决结果也不尽相同，往往出现“同案不同判”现象。下面略举几例：
上海市《民防工程建设和采用管理办法》第二十条明确规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关明确规定取得民防工程的大部份权。”
，这个表明上海的地方立法已经突破了《防空法》的盲点，排除了人防停放位铁定归属于于国有的思维程式。
广东省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第十三条明确规定：人民防空工程，战时要服从防空需要，统一调配采用；在平时可按有偿采用的原则合作开发利用，收益归投资者大部份。这个实际上还是回避了人防停放位产权归属于界定难题。
山东省《中华人民共和国人民防空法》办法第七条规定：人民防空设施是国防基础设施的组成部分，受国家法律保护，任何组织或是个人不得破坏、侵占。很牛，明确认定人防停放位产权归属于于国家大部份。
《江苏省物管条例》的明确规定，小区人防停放位的电动汽车停放位租金主要用作人防工程的维护管理，如果有剩余的，70%用作公用物管维修基金，另外30%用作补贴物管费。虽然没有明确界定产权，但是依据受益人来反推，相当程度上曲线确认了人防停放位归属于于全体物业管理公司共计。
还有其它很多省份的地方法规就不一 一列举了。正因为上层法律没有明确定调，各地方又各自为政，甚至在制定地方法规时还受到强大的利益集团的影响，现实情况是相当混乱。
有些地方非人防停放位也不发证，相反有的卫星城连人防停放位都能办证，有些卫星城对大部份停放位都不发产权证。据说某卫星城房管局回复咨询时，宣称本市从来没办过停放位的产权证，因为不知该如何办理，自然从未发出过一张停放位产权证。
近年来，关于“人防停放位”的权属纠纷、合同纠纷矛盾突出
是否在商品房买卖合同中明确约定了人防停放位权属？人防停放位是否为地产商依法合作开发修建？人防停放位建筑物占地面积是否纳入小区公摊占地面积？商品房销售时是否将人防停放位的修建成本核算在写字楼合作开发成本及销售价格之内？人防停放位的维护和管理维修费用负担者是谁？是否经当地人防部门审批，取得《人民防空工程平时采用证》，并缴纳相关费用？
也就是说，尽管人防停放位的认定相当复杂，如果当地的地方人防法规、省市一级的《物管条例》中没有明确认定人防停放位产权归属于于国家的明确规定，那么其产权归属于依然可以参照地下停放场情形（二）中的认定办法。
如果能逐一厘清以上难题，结合本文相信能够判定人防停放位的产权归属于难题。当然如果更保守、稳妥一点的办法，就是目前只租不买；等到国家层面的法律对此有权威的明确说法后，再下手不迟！
