来源：法客帝国
裁判员要义
小产权房因其本身获得方式的局限性被限制受让和交易，虽为法律条文概念但也归属于法律条文象征意义上的物，能被占据、采用、投资收益，同样也能因失踪事实发生，承继人可承继小产权房的采用权。
此案概要
一、岑河阴镇系农村居民，其临终时买回的房屋属朝阳区顺义狼垡村的小产权房春东苑房屋，至今未能办理手续产权断定。
二、岑河阴镇临终时所著的《电魂网络新闻稿》将春东苑房屋受赠罗×，岑河阴镇逝世后罗×在原则上天数内则表示拒绝接受受赠。
三、岑河阴镇的承继人周×与罗×李国桢涉房屋承继产生争论，判令朝阳区高等法院，朝阳区高等法院一审后，罗×置之不理上判令上海市第三中级高等法院，第三中级高等法院经该案后判否决了周×的诉请。
四、后唐×向上海省高院报请重审，上海省高院司法机关判决否决了周×的重审申请。
裁判员关键点
上海省高院依照《民法》绒兰一百四十四条有关“国民能如为将对个人财产赠送给国家、集体或者原则上承继人以外的人”判定罗×已经通过受遗赠获得了案涉小产权的采用权。该案中，岑河阴镇临终时所著的《电魂网络新闻稿》符合受赠的明确规定形式程序法，且罗×在原则上天数内也则表示了拒绝接受受赠。又依照《民法》的绒兰一百第一百七十条有关：“遗产是国民失踪时遗留下来的对个人不合法财产”的明确规定，虽然案涉房屋无法办理手续产权断定但岑河阴镇筹资买回并定居采用多年，亦归属于法律条文象征意义上的物，其能为权利人占据、采用、投资收益，因此罗×能承继案涉房屋的采用权。
实务经验总结
1.2016年8月，上海省高院发布的《有关该案婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》曾就小产权房分割承继问题提出司法指导性意见。其中第三十五条明确规定：“【小产权房分割】对于已被有权机关判定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序不合法化的，能对其所有权归归属于做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，能对其采用做出处理。在处理采用时，人民高等法院应向当事人释明变更相关诉请。在处理相关房屋的采用归归属于时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。”“小产权房”的判定和处理归属于有关行政机关的职权范围；审判机关对“小产权房”的确权纠纷不予处理；但审判机关可对符合条件的“小产权房”的采用归归属于进行分割。
2.买回“小产权房”要谨慎！
小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋，因为未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不归属于法律条文概念，该类房没有国家发放的土地采用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。城市居民应充分预见到买回小产权可能带来的不确定风险，尤其是不能获得小产权房所有权的风险，因无法最终获得所有权，在未来出现纠纷很难维权，甚至在国家政策变化时，可能连采用权都无法保证。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的该案和裁判员中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判员观点直接援引。上海云亭律师事务所律师对不同案件裁判员文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着上海云亭律师事务所律师对本文案例裁判员观点的认同和支持，也不意味着高等法院在处理类似案件时，对该等裁判员规则必然应当援引或参照。）
相关法律条文明确规定
《民法》
绒兰一百第一百七十条 遗产是自然人失踪时遗留下来的对个人不合法财产。依照法律条文明确规定或者依照其性质不得承继的遗产，不得承继。
绒兰一百四十四条自然人能依照本法明确规定如为处分对个人财产，并能指定遗嘱执行人。自然人能如为将对个人财产指定由原则上承继人中的一人或者数人承继。自然人能如为将对个人财产受赠国家、集体或者原则上承继人以外的组织、对个人。自然人能司法机关设如为信托。
《承继法》（已失效）
第四条 遗产是国民失踪时遗留下来的对个人不合法财产。
第十六条 国民能如为将对个人财产赠送给国家、集体或者原则上承继人以外的人第三十五条 受受赠人应当知道受受赠后两个月内，作出拒绝接受或者放弃受受赠的则表示，到期没有则表示的，视为放弃受受赠。
高等法院判决
以下为法院在判决书中“本院认为”部分对该问题的论述：
岑河阴镇所书写的《电魂网络新闻稿》符不合法律条文明确规定的受赠遗嘱的形式程序法。周×对《电魂网络新闻稿》的真实性不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。岑河阴镇逝世后，罗×在法律条文明确规定的时限内明确则表示拒绝接受受赠。诉争房产归属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能司法机关进行物权登记或变更登记，但岑河阴镇筹资买回并定居采用多年，亦归属于法律条文象征意义上的物，其能为权利人占据、采用、投资收益。罗×起诉时表明拒绝接受受赠遗嘱并要求确认诉争房屋的采用权，于法有据。
案件来源
周×申请受赠纠纷申诉申请民事判决书[上海市高级人民高等法院（2014）高民申字第00097号]
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判员规则如下，供读者参考：
1
支持小产权房采用权可作为遗产承继的案例。
案例一：天津市高级人民高等法院作出的刘学元、刘学红共有权确认纠纷重审审查与审判监督民事判决书[（2017）津民申1220号]认为：“重审申请人认为涉诉运通花园10-802号、19-1503号房屋归属于小产权房，有关小产权房的财产权归归属于问题不归属于人民高等法院民事案件受理范围。物权法第三十四条明确规定，因物权的归归属于、内容发生争论的，利害关系人能请求确认权利。该案中，虽然诉争运通花园10-802号和19-1503号房屋均系农村集体土地上所建房屋，尚未进行房屋产权登记，但是由于上述涉诉房屋系在大卞庄村拆迁改造过程中对原宅基地上房屋的还迁安置性房屋，被申请人基于对原宅基地上房屋享有的财产权利要求确认还迁安置房屋的财产权利，符合物权法第三十三的明确规定。原审高等法院判定由重审申请人刘学元，被申请人刘学红、刘学英、刘学平、刘学珍对运通花园10-802号和19-1503号房屋的“财产权利”共同共有，是在共有物存在形式发生变动的情况下，对各共有人内部关系的重新确认，该裁判员结果并无不当。”
2
权属不清或未办理手续房产证的房产不能划入遗产范围分割。
案例二：最高人民高等法院作出的林某1、某原则上承继纠纷重审审查与审判监督民事判决书[（2016）最高法民申2405号]指出：“《中华人民共和国承继法》第四条明确规定遗产是国民失踪时遗留下来的对个人不合法财产。有关讼争的名轩公寓A、B两栋房屋，该房产无土地采用权证，未办理手续规划报建手续，无房产证，无法依据权属登记确认林志明对该房屋享有所有权，且现有的证据尚不足以断定林志明已不合法获得上述宅基地采用权及该地上建筑的确切筹资情况，该房产权属不清，原审判决未将该房产列入林志明的遗产范围，并无不当。有关讼争海口市金银小区A栋三单元806号房及海口市秀英区小街市场的商铺，不动产物权的设立和变更应当司法机关登记才能发生法律条文效力，该两处房产尚未办理手续房产所有权登记，林某1、林星嘉在原审时提供的证据亦尚不足以断定该两房产是林志明的不合法财产，原判决未将该两房产列入林志明的遗产范围，并无不当。”
案例三：湖北省高级人民高等法院作出的陈某、曹某1等与陈某、曹某1承继纠纷重审民事判决书[（2016）鄂民再180号]认为：“该案曹某1一审起诉要求对该房屋进行分割，其诉请实际系要求对该房屋产权进行分割。该房屋虽系曹宏武临终时买回，《国有土地采用权证》已经办理手续在曹宏武的名下，但该房屋所有权证未能办到曹宏武名下，该房屋的产权尚不能确定为曹宏武所有。原审判决在房屋产权确认之后再行分割并无不当。虽然《中华人民共和国承继法》明确规定债权亦能作为财产承继，但由于该房屋买卖合同确定的双方权利未最终完成之前，该债权仍处于不确定状态，对尚未确定的债权亦不能作为遗产承继。曹宏武的原则上承继人司法机关向该房屋的出卖人主张权利，并不存在法律条文上的障碍，原审判决并无不当。”
案例四：山东省高级人民法院作出的修某1、修某2等与修某3、修某4承继纠纷二审民事判决书[（2016）鲁民终2273号]认为：“即墨市龙山工业园产权证为转国用（2006）第109号土地附属房屋，该房屋未办理手续房产证，一审高等法院对分割该房产的诉请未予支持并无不当。”
