今天就和石边聊一聊：小产权房有关科学知识和深圳小产权房事例分析
在过去的二十年内，我国数十家市郊丘陵地区蓬勃发展了大范围的“小产权房”热潮。假如你是70、80年代的人，没准对“小产权房”这个词应该不会感到孤单吧？
举个最众所周知的范例，小王的宅基地位于某城市的边沿市郊，距离市郊较近，随着卫星城的快速发展，眼见着房价渐渐的升温，小王有了点子：
在他家的宅基地基座一幢7三层楼的楼房，每几层有2户，各户面积大约100平方米的三房。盖好之后价格低廉点，10万元两套买下在卫星城里买得起商品房的人们。
只不过上述所讲的范例就是众所周知的小产权房事例。总体而言，小产权房只不过是不受法律条文保护的房子的，因而在交易和以后的各方面都面临着巨大的问题。
第一部分：小产权房有关基本科学知识
一、小产权房的风险
小产权房是农民在自发性土地上修建的房屋，并不能获得不合法的狡蛛属产权合格证书，此种房子一般是由县区办法“产权证”，但大多数进行买卖过程中多于进行买卖合约没产权合格证书。房子也没到房产局登记，并没转卖许可证，也不给国家交任何税赋，归属于CHCHO犯罪行为。
但对于购买房屋来说，多于获得了“狡蛛属产权证”才证明这套房是你的不合法财产。依照法律条文明确规定，小产权房子处在不不合法地位，处在棕色丘陵地区。
二、已经买了小产权房，碰到征地该咋办？
只不过，并非是所有的小产权房子都不不合法的，也是有值得一提的。至于征地时候有没补偿金，则需要看进行买卖合约与否不合法，与否具有法律条文效应。
首先，依照《税法》明确规定，小产权房子向本自发性之外的人员转卖，是归属于不不合法的犯罪行为。因而假如是转卖给了本自发性核心成员并且获得了有关组织机构普遍认可核准的，合约归属于有效率，而在征地时也会给予补偿金的。
最后，假如房屋买下了Noyant自发性核心成员，但持有者获得了自发性组织机构有关单位核准普遍认可的，那么此种合同也归属于有效率合约，征地时也会有补偿金的。但，一般而言，要“获得本组织机构核准普遍认可”是比较困难的事。
三、合宪合约怎么解决
一般而言，在大多数情况下小产权交易合约是合宪的。也就是说，对于合宪合约，假如进入法律条文程序，通常会作如下解决：
首先，在合约被判定合宪之后，买方应该把房子归还给卖家，卖方应该将已经收取的房款退还给购房者。其次，假如购房者在居住期间对房子进行了装修等，应该做出估值，由卖方将该部分附加值补偿金给购房者。
最后，假如卖方明知道国家法律条文不允许小产权进行买卖，而买下了购房者，那么卖方也应该承担一定的过错责任。再有，假如碰到征地，购房者无法获得补偿金的，需要通过法律条文途径诉讼解决，当然了，这是一个漫长的过长，并且基本上没任何结果的。
深圳小产权楼盘事例分析：
首先，先讲一下现在市面上存在的一些房产类型。
一、大红本房
住宅：普通住宅，宿舍，别墅这些都是住宅
商业：商务公寓，商务办公，商铺，写字楼
这是大家工作和生活中所接触的大部分类型的房产了，笔者今后的主要文章会讲上面这些类型的房子。
二、安居房、军产房等
其中安居房有一些是可以在购买5-15年之后转成红本的大红本房的，转过之后就可以在市场上流通了，军产房是不可以进行买卖的。
三、深圳小产权楼盘
由于深圳的特殊发展原因，导致市面上有很多这些国土局不予登记的深圳小产权楼盘。
深圳小产权楼盘分为三类：村委统建楼；村民自建房；资本收购个人建的农民房，重新装修，改造。
村委统建楼
大多数都是有花园小区，没房产证，外观上和大红本房没什么区别，可能比部分大红本房还精致。目前市面上此种房源较少，大部分都是二手房。还有少量是之前没卖，现在拿出来卖。一般市面上体量稍微大一些的围合式小区的村委统建楼，毛坯价大多在1.5w以上，贵的3-4万也有一些。
村民自建房
这个就是大多数人口中的农民房。而且是传统的农民房，一般都是独栋或者两栋，目前市面上此种在卖的有，但比较少。优点的话就是原始户型一般都不错，使用率也很高，缺点的话就是没小区，价格想多村委房会便宜一些。价格看具体地段吧。
第三方公司楼盘
这些房子是第三方公司收购村民自建农民房，重新改造，装修后放到市场上。也有是收购工厂厂房或者宿舍改造的，也有收购村委房来改造的，这个就需要有钱有关系的第三方投资公司了。优点的话是总价低，地段一般不错，缺点是实用率很低，一般都是买来出租收租金，租金收益率较高。
小结：村委统建楼和村民自建房的房子还是比较适合居住的，适合预算比较高的人。当然，假如你的资金可以一次性支付村委统建楼的房子，只不过完全可以考虑大红本房，付首付贷款买房。假如资金不够的话，原户型的农民房是个不错的选择。投资公司的房子就比较考验买家的眼力和市场熟悉程度了。
小产权过户和落户：
有很多的网友身边也有朋友买过小产权，或者想买小产权，也会经常一起讨论这些问题。
1，过户：
过户就是把两套房子从A名下转到B名下。由于深圳小产权楼盘在国土局是没记录的，有的只是土地使用许可和修建许可，村委统建楼是以村委的名义获得的上述两个证件，所以村委统建楼一般会有记录，哪套房子在谁名下都是可以查到的。
村民自建房是以村民个人名义申请的。所以所谓的过户也只是在村委那里改一下名字，然而很多村委统建楼是不给改的，特别是外地人买村委统建楼，多于个别村委统建楼可以更改，但也会收数额不等的喝茶费。少的几万多的十几万都有，像现在沙井的村委统建楼就一般按成交价格的一定比例收取过户费。
但假如是新房，直接和投资公司购买就不用。正常的小产权交易就是两证一书。土地使用证+修建许可+律师见合格证书+房屋进行买卖合约/转让合约，而开发商征地赔偿的时候只认进行买卖合约+律师见合格证书。所以很多人说万一征地了赔偿只赔偿给原业主基本是不可能的，除非没合约和律师见证有问题。进行买卖合约和律师见证是具有法律条文效应的。至于说村委房的户口问题，只要你买的不是一手，过户也只是给自己求个心安，就类似于你买大红本房选择开发商品牌是一样的。
2，落户：
结婚证，户口卡，近三个月的水电费收据或者发票到辖区派出所办理。或者各辖区派出所的明确规定有所不同，这个没一一去验证。建议可以先去辖区派出所问一下。这个对于非深户没什么用，主要是对挂靠自发性户的人有利好，可以转出独立户口。
讲一下深圳小产权楼盘的优点和缺点：
优点：
1，价格低廉。
2，租金收益率高。
3，不需要名额。
4，交易没税赋（但流通性小于大红本房）
5，可能有征地转正。
缺点：
1，没房产证。
2，需要一次性付款。（部分可以做信用贷款购买）
3，缺钱的话多于卖了，不能抵押。（当然可能比市价低一些）
适合人群：
1，刚需无名额。
2，有一点钱投资，收租金
小结：
小产权房不具备普通商品房的法律条文性质，在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发建设过程中缺少监管，其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理不合法的产权手续，购买后也不能不合法转让过户，对房产价值影响很大;若遇国家征地，很难得到相应的征地补偿金。即使有也比有房产证的房子补偿金少。
“小产权房”不是法律条文概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民自发性土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。县区政府发证的所谓小产权房产，实际上没真正的产权。此种房没国家发的土地使用证和预售许可，购房合约国土房管局也不会给予登记。所谓产权证也不是真正不合法有效率的产权证。下面征地律师为您详细介绍。
小产权房是没不合法的狡蛛属产登记合格证书的，若涉及征地安置，各地做法也不一，建议积极与征地人协调处理。若涉及赔偿，由于社区给了门牌、你把户口迁过去，足以证明你对房屋的不合法使用，你有权要求安置赔偿，但具体赔偿与否包括重新安置两套房子跟你，则看你所买的小产权房的项目土地性质等等。但不管怎样，你依然是征地安置对象：即不合法的房屋居住权人，你有权要求安置居住房，同时有关搬迁补助、装修补偿金等等，亦可一并主张。具体怎么赔法应参照当地征地补偿金标准，以所签署的征地安置协议为准
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