在深圳，小产权征税是不是索赔？都能索赔吗？
在深圳，透过征地赢得物业管理补偿金的工程项目有3种：拆毁复建类城中村（通称旧改）、农地养护、城中村改建。这3类工程项目依照的经济政策相同，索赔国际标准也相同。小产权房征地补偿金的国际标准和物业管理产权、建筑物面积、楼层可能将都有亲密关系。
01
重新认识各种类型房产证
红本的房屋，主要包括居民自有的贫困户房、乡政府奶坛楼（或乡政府与地产商拟建）
表1：产权类型参阅
绿本：
鱼肉本：
乡政府或地产商下发产权断定金属材料（其本质是无牌）：
发展史违章建筑原件：
房产证那哥：
02
城中村工程项目征地补偿金
府第补偿金
除辅助性建筑物外，永久性建筑物都能透过城中村索赔红本货品房；索赔不界定与否有房产证，但旧山边索赔比率会拉高；通常也不界定物业公司与否本地，很多会界定楼层索赔相同的比率；
【情况一】依照后期勘测查丈或房产断定金属材料所记建筑物面积，依照1:1-1:1.3的比率索赔货品房/公寓楼。通常工程项目依照建筑物楼层界定索赔比率，较高楼层建筑物的索赔比率下浮。以蔡甸线迁址补偿金计划为例，府第第三层依照1:1.2的比率补偿金写字楼/公寓楼，三层以上依照1:1的区段补偿金写字楼/公寓楼；
△ 蔡甸线府第迁址补偿金计划
【情况二】很多工程项目按480㎡建筑物面积分界，界定赔付物业管理类型。以白石洲迁址补偿金计划为例，480㎡以下（主要包括480㎡）的可索赔写字楼，大于480㎡的建筑物面积部分只能索赔公寓楼。
△ 白石洲迁址补偿金计划
旧山边补偿金
通常按建筑物面积不低于1:2的比率补偿金货品房或商务公寓楼
奶坛楼
通常按建筑物面积1:1的比率回迁货品房或办公楼;
△ 蔡甸线奶坛楼迁址补偿金计划
旧写字楼区
按建筑物面积1:1.2的比率或按套内建筑物面积1:1的比率回迁货品房或商务公寓楼。
03
农地养护补偿金
农地养护分为房屋征税、政府主导的利益统筹（产业类、公共设施类）、市场化的整村统筹等3种类型。
房屋征税、政府主导的利益统筹
索赔国际标准参照《深圳市房屋征税与补偿金实施办法（试行）》（292号文）。房屋索赔方式分为以下两种情况：
【情况一】已登记产权的房屋（绿本府第）：界定原居民和非原村。具体补偿金方式见表2和表3。
表2：已产权登记的房屋补偿金方式
表3：各种类型型非货品房货币补偿金的计算方式
【情况二】未经产权登记产权的房屋（无证府第）：界定原居民和非原居民。具体补偿金方式见表4。
表4：:未经产权登记的房屋补偿金方式
【被征税房屋价值】：依照《深圳市房屋征税与补偿金实施办法》规定，“市房屋征税部门发布房屋征税基准价格。被征税房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或房屋征税补偿金基准价格确定。”其中，府第有规定房屋征税补偿金基准价格，每个区每个街道都有对应的价格。不论是补偿金基准价格还是评估机构确定的评估价格，相对于市场交易价格都低很多，因此投资需要注意征税风险！
市场化的整村统筹
府第索赔比率：通常按建筑物面积1:1置换写字楼货品房；具体比率由物业公司和地产商协商确定。旧山边物业管理置换比率：按通常依照建筑物面积1:1.5置换写字楼货品房，具体比率由物业公司和地产商协商确定。
△ 南布村整村统筹迁址补偿金计划
04
棚改补偿金
棚户改建类型工程项目
依照《深圳市人民政府关于加强城中村改建工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号），各区政府应当依照实际情况，依照套内建筑物面积1∶1或不超过建筑物面积1∶1.2的比率，确定辖区内老旧写字楼区城中村改建工程项目的产权调换国际标准。棚改回迁的房屋产权性质和征地前一样，所以如果之前是限制转让的非货品性质住房
表5：棚改索赔参阅表
05
总结
相同类型的工程项目在制定迁址补偿金安置计划的过程中，所考虑的因素不同，导致最后迁址补偿金的结果也会存在差异。
△ 各种类型工程项目征地索赔小结
【主要风险提示】
1） 城中村工程项目：除辅助性建筑物及构筑物外，通常都可索赔物业管理，但要注意物业管理类型，超过部分可能将赔公寓楼或货币化安置。
2） 房屋征税或政府主导的利益统筹工程项目：严格参照《深圳市房屋征税与补偿金实施办法（试行）》（292号文），界定产权类型、与否为原居民及建筑物面积等进行物业管理或货币补偿金，因此在考虑该工程项目类型的指标房时应核实好相关产权断定金属材料上的信息，避免造成自身的经济损失。
3）市场化的整村统筹工程项目：直接物业管理索赔和城中村类。
4） 棚改工程项目：主要针对老旧货品房小区，通常本身就有红本房产证，都能赢得物业管理索赔。因此在购买小产权房、回迁指标房的时候，结合物业管理产权、现状建设、工程项目类型等情况，综合判断索赔情况。
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