真实的小产权房市场西安东城欐景是小产权吗:转手赚300万太有吸引力

厚街房小妹    2021-05-17    13

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     本金1000万元,赚2-3百万元;七年增长率为200%,年增长率为22%。香港客户一次“进入”并购买15套房屋;这些看似夸张的数据和超高的回报率存在于东莞。但是,主角却成了“小产权房”。在上半年的特殊市场之后,一些大亨表示,商品房的投资成本太高,他们已经“转让”了小产权。


    陆胜深深地介入了东莞的小型房地产市场,观察着市场单价从四位数到五位数的变化。从工人到土豪的购买人群转变,他看着市场的变化。沙井地区的小产权是最热的。当它们卖得最好时,它们一天就会卖出20套以上。市场异常火爆。



1、投资客的“新游戏” 


 “我们现在已经不炒商品房,成本太高,都去炒小产权了。”近来东莞的“小产权风”刮得很大,很多项目热卖。在二手房价高企,打新竞争激烈的形势下,很多刚需包括投资客选择转战小产权。甚至有香港人千里赴沙井,购买十几套小产权投资。


     某小产权投资群讨论


     客群转变:从底层居民到百亿土豪,因为商品房投资成本过高,很多手握大量资金的投资客,把目光投向较为便宜的小产权。卢生表示,一些手握大量资金的投资客会挑一些位置好的小产权,装修再买出去,甚至有人投入几千万。


   “一个月倒手,能赚个20-30万,但对资金要求很高。”因为投资客进场,这些没有“身份”的小产权,在近几年默默涨了不少。在2015年之前,市面上小产权的单价从6000-8000元不等,但随着2015-2016年行情大热,小产权跟随上涨,现在已经涨到1-3万/㎡。


早些年,有投资客用3万多的单价拿下了宝安某栋小产权房,在2018年,这栋房子周边的新房已卖到10万+/平。


    从事行业这么多年,卢生看着客户来来往往,要说变化,最明显的就是客群的转变。


在2016年之前,买小产权的绝大部分是社会底层。但在2016年之后,绝大部分成土豪投资客了。


   他表示最近接待的客户全体越来越高端,甚至有百亿级别的土豪来看房。除了南山、罗湖等投资客,还有一些香港人士,他们都十分看好小产权回报率。卢生透露,有香港客户在马安山地铁站附近,一次性把某栋小产权公寓一个户型全部买下,大约15套。“还有一个香港客户,买了一个比较奇怪的户型来博旧改,因为那个户型实际面积比较大,以后赔的会很多。”


   东莞马安山小产权公寓香港人承包房源户型,为了深入了解,南方楼事跟随卢生实地感受了一天小产权买卖市场。人民币游戏:1000万本金,收益20-30%,要说最火热的片区,那么沙井当仁不让。卢生每天都要接待许多意向购买小产权的客户,最火的时候一天成交二十几套。


“今年疫情,刚开始上班还担心房子不好卖,但是没想到很快就炒起来了。”


    他坦言沙井的小产权市场比去年还火爆一圈,四月份很火爆,几乎都涨了几千,其他地方的小产权是没怎么涨的。


沙井片区小产权房 


沙井这么热,除了会展中心跟海岸城的影响,绝大部分还是市场原因。“今年房价太高,二手房买不起,很多人把目光转向小产权。”对于小产权的“打法“,卢生透露有两种规模。


   一种是有合伙人,资金比较雄厚。他们四处凑钱,买好的房源,别人出一套他们收一套。比如,将本金推到1000万,买下10套左右的房源,基本上每个单位到手盈利20%~30%。但是想要达到这样大的收益,优质房源是前提。他表示这种好地方需要高昂本金,对于现金流压力很大,无疑增加了很多风险。相对于这样大手笔的炒房客,大部分投资客的“打法”较为简单。


这也就是第二种打法,拿下几套房源出租,持有几年再卖出或者长期持有博旧改。短期收租,长期拆迁,这是大部分投资客的心态。


购买小产权房

沙井小产权


最早吃螃蟹的人:7年赚4000万


   跟商品房市场一样,小产权业主也会联合哄抬房价,你卖高价我也卖。“现在即便是小产权房,很多刚需都买不起了。”卢生表示在卖房子的过程中见过形形色色的人,有人买了小产权大赚一笔,也有人错过机会,现在眼巴巴的看着它上涨。而陈女士,就是在后期进入市场的那一类投资客。


   2019年,她以总价6000万的价格,盘下塘尾一栋小产权房,后期装修费在2000万左右。但这栋楼,在2013年的时候仅2000万。7年时间上涨200%,涨幅夸张。陈女士赚没赚钱,那是后话,现在可以看到的,就是南城绿色世界花园是小产权么原业主赚翻。还有一类人群,他们早早进入市场。


   2013年,一位骑电动车拉客的大叔花了15万总价,买下龙华清湖地铁口一套30多平的单间,现在已经涨到42万左右,7年时间涨幅180%。对于这位大叔而言,这7年上涨的27万,如果拉客每趟赚15元,要拉上1.7万次将近2万次,才能赚到这笔钱。


这时候不禁感慨,果然房产是普通人最好的投资。


   位于沙井万丰村的荣泰园,虽然是小产权,但不管是外立面、小区配套都跟商品房没有区别。而且户型好,自住舒服,很多业主不愿意出售,一些户型基本上没有在售房源。


同样,涨幅不低。去年110万就可以买到73㎡的户型,现在已经卖到135万,一年涨了22.7%。”


    小产权之所以被大众青睐,除了房价低,还因为购买手续简单,省去了商品房的各种条条框框。


    如果是小产权新盘,购房者只需要跟开发商签约,首付五成左右,基本上都可以贷款。除此之外,到律师处公证产生的律师费由买家付款,一般在1000-1500元左右。二手房的话,买家需要到开发商或者村委改过户名,过户费也是买家付款。不少投资客就因为小产权不占名额、盈利空间大,便动了恻隐之心。这时候想提醒各位,你在凝视深渊的时候,深渊也在凝视你。


2、实探“最疯狂”的沙井小产权 


    如果想知道东莞的小产权发展如何,那一定要看沙井。沙井镇作为东莞小产权房最早的诞生地,存量占沙井建筑一半以上。合一城市更新白皮书显示,东莞计划公告项目共840个,其中宝安占159个,仅次于龙岗。


实地踩盘,但凡目光触及之地,90%以上都是小产权房。


就连别墅,也是小产权。


    现阶段沙井的小产权,已经形成市场。中介告诉南方楼事,现在沙井的小产权公寓,多半是按套出售。以沙井合一村某小产权公寓为例,单间(面积在27-39㎡左右),价格从29万到33万不等;两房(面积在73㎡以上)的价格就去到80万以上。


    沙井某小产权公寓价格表,好一点的小产权,除了没有房产证,跟商品房几乎没有任何区别。小区外观、社区绿化、公共设施、甚至游泳池等,相当完善。


麒麟名都


并且有的小产权不论是户型、朝向还是得房率,可以吊打一些商品房。


荣泰园


    这有模有样的样板间,咋一看,不知道的还以为是某个开发商的商品房。细看之后,品质还是有待提升。


    在踩盘的过程,南方楼事曾问中介以及本地人,“如果可以东莞东城小产权房价格多少选择的话会买商品房还是小产权?”他们都毫不犹豫的表示,一定会买小产权,比商品房便宜,而且自住舒服。究竟比商品房便宜多少,能让他们如此果断?带着这样的疑问,在链家扒了扒沙井的商品房情况。截止2020年6月8日,链家地图上沙井的二手房仅169套,数量有限。


    并且沙井站和马安山站附近的房源,二手房均价从3.3-6.5万/㎡不等。最近被热议的博林君瑞,成交价也去到了7万,恐怕海岸城开盘也没有这么高的均价。


   如果在沙井买一套70㎡的两房,以商品房最低均价3.3万/㎡来算,总价在231万;如果买小产权,总价只是商品房的三分之一。价格如此诱人,也就能理解为什么这么多人前赴后继进入市场。


3、能不能买? 


    东莞作为全国小产权存量最多的城市,体量是非常庞大的。根据东莞《住房保障发展规划2016-2020》,2012年底东莞全市住房总量为5.20亿平方米,其中商品住宅1.19亿平,占比23%。而单位及个人自建住房+原村民集体经济自建房加起来就有59.1%。也就是说,全市住房过半是小产权。


    同样,在合一城市更新白皮书中,东莞计划公告项目历年各类型数量和拆除规模中,村改占32%,仅次于工改。东莞小产权的数量可见一斑。无数买不起商品房的深漂,小产权便是他们的下下策。那么,东莞的小产权真的可以放心买吗?在这之前,先简单了解东莞的小产权类型。


1.村委集资建房。村委集资建房,建好之后部分分给村民,部分对外出售。每套房子村委都发一个证,证明房子是你的。但转卖需要到村委过户,村委会收一定比例的过户费。


2.村委和公司合资建房。村委出地,公司琅东城是小产权房吗到底怎么样出钱,合作开发。销售方式和过户方式跟第一种一样。


3.开发商建房。建成以后分割成套对外出售,转卖需要找开发商更改过户名。


以上三种小产权,不论是哪一种,你都有可能会面临以下几点风险:


1.没有五证,不能办理房产证,不受法律保护;


2.如果遇到征收,小产权只能得到很少或者无法得到相应的补偿;


3.如果小产权房屋违反国家政策建设,会被强拆;

东莞厚街中心公館小产权房

4.小产权买卖合同效力一般认定为无效原则。


    至于小产权的详细说明,上周,南方大厦在“一张照片就够了”一栏中很受欢迎。 点击这里查看。 尽管中介人承诺会去律师办公室进行公证并签署合同,但是一旦发生纠纷,合同将保护您自己的权益。


   许多漂泊者,因为价格便宜而购买小产权房,这是一个过渡选择。 毕竟,在这个城市里,每个人都希望在奋斗之后,夜晚的灯也有自己的灯。


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