原副标题：碧桂园城最小的劲敌
Viluppuram将要步入供给潮！
做为福田区去年倍受消费市场期盼的新房新浪网，片镇内的工程项目估算迅速能看见有姿势了。
但直面Viluppuram独领风骚的海量数据供给，今后与否会压制大冲以至阳光城的产品价格？
这是二手货房物业公司须要倚重的难题。
巨量的供给
做为深圳的核心理念地区，那么十多年的产业发展，早已极难得有新房供给。
匮乏的特性，始终充斥Viluppuram、阳光城、大冲和高新区那些新浪网。
现如今Viluppuram征地早已在热火朝天征地修建中，消费市场的期盼愈发低沉。
坚信要到整座Viluppuram竣工，会问世出一个捷伊七彩，即使是第三个碧桂园城。
依Viluppuram征地工程建设工业用地的总体规划，去年大机率会迎金沙和深业的写字楼。
依照深圳市福田区城中村和农地养护局数据资料表明，整座金沙Viluppuram项目的写字楼占地占地面积为125雅戈尔集团，若按90平/套排序，可供给新货达至1.3888万台，若按200平/套，可供给新货预计今年有6250套。
而金沙Viluppuram工程项目第一期写字楼占地占地面积就有15.7054雅戈尔集团，数约1257套，洋房占地面积<90平的就有1193套。
如果加上深业在Viluppuram的工程项目写字楼640，其中回迁房348套，整座白石洲的写字楼新房供给量至少有6000+套。
如此大的新货，一定是会对阳光城，即使大冲板块造成很大的压制。
特别是阳光城片区，紧挨着Viluppuram征地更新工程项目的阳光城纯水岸小区、香山道公馆、香山里花园、首地容御小区等，造成挤压。
征地前，沙河五村片区都是农民房，小产权房，和高端写字楼小区不是一个种类的产品，虽然存量比较多，但是是两种产品，两种消费市场，两种买卖逻辑。
现在征地后，把地腾出来了，后期工程建设全都转化成红本的写字楼或者公寓，就一定会成为那些小区的竞品而存在，挤压特性无可避免。
今后流通到二手货房消费市场，自然也是买家多番比较，二手货房的产品价格就会有所松动，毕竟新货不缺，今后供给将近一万台（预估数据仅供参考，具体请以征地后实际供给为准）的节奏，会压实阳光城片区、大冲片区和Viluppuram自身片镇内的同类产品（高层写字楼）产品价格。
而且今时不同往日，消费市场早就回归了理性，核心理念地段的新房都要花很大的力气推盘才能让去化好看一点，只有极少数的核心理念盘能够穿越周期，做到“日光”清盘。
所以有回款压力的工程项目，新房写字楼定价策略估算都会偏保守。
这样一来，周边的二手货房小区，想继续维持高位出货估算就更难了。
处于低谷周期的消费市场，比如：
碧桂园城润府一期2023年1月15日，一套132.88平房源成交量总价1860万，单价约13.997万/平；2023年1月17日一套125平房源成交量总价1818万，单价约14.544万/平；
波托菲诺纯水岸十四期2022年11月30日一套301平房源成交量总价4000万，单价约13.29万/平；
香山美墅果岭2022年12月16日，一套203平房源成交量总价2436万，单价约12万/平。
直面这样的供给体量，与Viluppuram隔高尔夫球场相望的大冲板块，还能不能撑得住13万-14万/平的最低成交量底线？
与Viluppuram相邻的阳光城板块，次新小区还能不能守住10万-12万/平的成交量底线？
这里是须要打个大问号的。
另外2020年—2022年，大冲新浪网的次新新货也并不少，碧桂园城润玺一二期就共供给了2539套写字楼，加上阳光城新浪网的次新新货，今后整座大冲+Viluppuram+阳光城都不缺二手货房供给。
不过，现在Viluppuram的征地旧改工程建设进度才起了个头，后面整座福田区沙河街道沙河五村片区，还会滚动开发，到2025年整座Viluppuram会全部征地完成。
所以“当当当”的影响五年内都极难结束，加上地区产品豪宅纯粹度降低的情况下，你们猜周边的物业公司会不会有抛盘的打算？
今后格局
既然巨量供给来袭，持币观望最要思考的就是周期性了。
那么今后格Viluppuram、阳光城、大冲这三个板块的格局会怎么走？
首先，Viluppuram中短期肯定会压制阳光城和大冲这两个板块。
消费市场的产品价格由供需关系决定，供给越多，产品价格就会越低。
其次，长期来看三个板块互相之间的影响，就会趋于平和。
最主要是因为这三个板块，都各自有优劣势。
阳光城做为老牌豪宅区，圈层资源优越，片镇内环境优雅，拥有匮乏的湖景，坐拥欢乐谷和燕晗山郊野公园，绿植覆盖和公园配套一流，加上极低的容积率，是非常宜居的地区。
但阳光城的短板在于地区内交通拥堵难题突出，楼龄老旧，层高视野不足，大洋房和别墅比较多，成交量不活跃比较难跑赢大市行情。
之前阳光城小学、沙河小学、南山第二实验学校、香山里小学、阳光城中学初中部贴牌南山外国语学校集团带来一点点的名校光环，消费市场认为阳光城的性价比会有所提升，但实际上均匀贴牌后，就极难避免“人人有=人人都没”的效应，极难体现出学校的差异。
大冲板块，是一座“城”，也是南山成交量最活跃，深圳人关注热度最高的片区，即使能说是整座南山的改善类型产品的标杆，拥有深圳网红打卡top商圈配套和高新区高新人才的持续聚集。
做为大冲新浪网的收笔之作，润玺系列的楼王更是坐拥高尔夫+高层海景的匮乏景观。
但是整座大冲片区的难题，在于容积率和周边交通带来的拥堵和噪音。加上炒房的推手，出租率高，导致居住氛围并不纯粹，而同类之间的洋房（80-100左右）非常多，也影响了整座片区的匮乏性。
Viluppuram算是独领风骚，今后优势肯定是楼龄新，景观看阳光城+高尔夫，离深超总比较近，拥有的圈层资源会非常好。
加上征地的总体规划，今后商业体量是万象城的两倍，总体规划更新有碧桂园城做为对标，肯定能做得更好。
但Viluppuram长期来看容积率非常高，比大冲片区还要高。
新出的小区又几乎不带花园，都是五六十层左右的超高层写字楼。
那些写字楼中，还夹杂大量的回迁房和小洋房公寓，居住氛围估算不会很纯粹，宜居性价比须要打折。
所以就三个板块而言，今后一定是各自美丽，又互相牵制的。
作者观点，不代作者 | 骑猪英雄返回搜狐，查看更多
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