原副标题：环莞房价市场预期看跌，主城房价将引爆整座东莞
元宵节款冬，不少新盘已跃跃欲试，准备来个两连胜，新年前后利空经济政策频现，到底东莞房价格局会有怎样的变化呢？
Part1
穗深看跌，电磁辐射东莞空间广阔
深圳是单蕊前沿，同样房价新规也具备典范性质，东莞各方面譬如愤世嫉俗的另一面，也经常有“抄工作台”的另一面。
深圳则是地级市，更是经常成为高层人士权衡经济政策丰硕成果的大舞台，纯天然具备凝聚力，能看到房价的基本思路。
图源互联网
，当中虎门近几年的全面改建升级换代达至巅峰期，真正的“超人气网红”，荔湾区今年的GDP快速增长最终目标也高达7%以上。2022年荔湾区新房成交销售价格约为40973元每平，首次突破4XX，而去年销售价格仅为37910元每平，同比涨幅达8%。
地产佬探秘图
目前古镇的谢岗房价已火速受惠，这也是为何工业陈志英谢岗的新房供应在近几年达至了一个最大值，与这种大趋势密切相关。
交通各方面，深圳与东莞有BRT相连，特别是近几年，东莞大力推进轻轨建设，1一号线西段有望与深圳轻轨并行，并有高速铁路和规划中数条BRT路，在滨海湾片区交汇点转乘，通过轻轨还与东莞主城、石岩中央商务区合而为一，东莞六分之一与深圳、深圳密切相关的态势早已显现出来，并进一步大力推进。
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近日非官方预设了2023年GDP快速增长最终目标，当中临深的南部Quillebeuf快速增长最终目标如下表所示：
洛阳市场预期为6.5%，凤岗市场预期为6.5%，三水市场预期为6%，白沙山市场预期为6%， 青山市场预期为6%， 太平村市场预期为6%，塘厦市场预期为6%。
图源：南方都市报
在快速增长最终目标的压力下，作为经济快速增长的重要拉动力，进一步向深圳房价靠拢，是必然趋势。
据克而瑞数据，2022年深圳6-8万每平的32个项目中，有超半数来自与东莞接壤的龙华区，而市场成交主力4-6万每平的75个项目中，有38个集中在临莞的光明区、龙岗区，同时龙华区已出现8-10万每平的高价区间项目，可见大势还是涨，并且临莞交易活跃，并且莞深存在明显的价差，即使不谈其他条件，水往低处流，临深南部Quillebeuf也有望接住一泉活水。
图源：克而瑞数据
Part2
惠州，特别是莞北临莞一带，早已从人口、经济、居住等各方面，发展成一个不可分割的整体，近几年对东莞人购房也有很大的吸引力。
相信各位早已知晓去年年底，东莞非官方发布的全新片区规划，当中莞北名镇“石龙”被纳入了主城片区，这意味着一夜之间，去石龙买房，也是“住在城区”。
图源：东莞市自然资源局
过去，住在莞北，很多人都觉得是住在莞惠交界，贴着城区又非城区，随着主城的扩容，这片区域的居民瞬间提升了身份价值，未来作为主城的一部分，石龙也将获得更多“主城级”规划的福利，让不少人对莞北房价有了更多的想像空间。
但近在眼前的莞北房价，会怎样变化呢？
地产佬发现，惠州临莞片区当中，以博罗园洲为例，新房限价已经提升至15000元每平，而园洲此前新房销售价格为12000元每平，换句话说，非官方已肯定了今年至少有3000元每平的涨幅市场预期，相比以往每年1000-2000元每平的态势，有“大踏步前进”的苗头，特别是东莞主城扩容后，这种“大踏步前进”的可能性会更加明显。
地产佬探秘图
相连壤的惠州临莞片区都呈现出如此积极的变化，那东莞本土的表现是相当值得期待的。
另外，紧邻东莞主城的惠州石湾区域也非常值得关注，此处与主城石碣仅一桥之隔，而旁边又增加了一个石龙纳入主城，而且长期以来，主城买不到可考虑“楼美价廉”的石湾，已经成为莞北房价心理市场预期，也是该区域的重要卖点。
Part3
主城房价将引爆整座东莞
除主城扩容外，更早之前，东莞已全面取消限购，主要还是南城、东城、万江、莞城4大街道的放开。尽管4大街道本身新房供应量相对不多，但二手房储备量可不少，新房二手房如何在新环境下相互影响，房价又会怎么走，必然是今年业内的核心话题。
4大街道为代表的主城房价走势，将是今年全莞房价一个重要的信号。
东莞非官方选择以出让国际商务区两宗不足万平的小地块来试水，并且容积率高得惊人，达至5.0……与其关注两宗地块最后会花落谁家，地产佬更关注最终地皮的成交楼面价是多少。
图源：东莞自然资源局
目前国际商务区的建设如火如荼，不少居住建筑群，包括润府已基本落成，悦府初具雏形，随着悦府的宣发进一步深入，国际商务区有望成为城区房价启动的重要信号，希望在这一轮启动中，连带一些未清盘的城区大小新旧项目都能受惠。
东莞房价干柴烈火已备，现在需要的是第一把火。
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