深圳雅居乐芯梦森林公园
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这是两个真实世界的事例。
那次周日的早上，有好友说他的党委想一同去。
这天的主轴是公寓楼，看见第4个观澜收红，他的党委当晚投币。
隔天在小好友圈有意识TRAP，他讲了4个即看即买的其原因：
1、受惠于产业发展的北移，地区有总体规划，下跌有内部空间；
2、单价低，信用风险受控；
3、资金面还能；
4、没更快正股。
3李珊珊，他又在贵阳购得了另一家公寓楼，主要就其原因是股权投资股权投资回报率高达6%，“相等于这款还极好的股权投资理财产品。”
对公寓楼而言，选对新区大体上就选对了8成。
这儿的公寓楼，更有产业发展前景？
深圳急速偏芯，产业一路上西向
就像他最后TRAP的那样，最能打动两个理性股权投资人的，是跟随总体规划寻找有潜力的新区。
公寓楼作为两个和学位、户口资源日渐脱钩的产品，和地区产业价值的产业发展关联更强。
问题来了，如何寻找有潜力的新区？
实际上，深圳40年，越来越偏心，也越来越偏芯，而且偏得有理。
首先是总体规划的偏芯。
罗湖作为深圳第两个优先产业发展的地区，也是第两个服务中心区。但进入到上世纪90年代，深圳城市总体总体规划（1996-2010）出炉后，指出福田是深圳的市服务中心，形成深圳经济服务中心事实上的第一次北移。
▲深圳城市总体总体规划（1996-2010）
2010年后，深圳市城市总体总体规划（2010-2020）里将前海、宝安这些西部地区总体规划为深圳的新城市服务中心，意味着深圳产业发展重心再次发生总体规划性移动。
▲深圳市城市总体总体规划（2010-2020）
其次是产业的偏移。
上世纪90年代，随着福田CBD的动工，金融业逐渐向福田区转移。
1999年滨海大道通车，首届高交会启动。
在全球科技飞速产业发展的背景下，产业重心由金融业来到高科技产业。而南山高科技产业优势明显，深圳服务中心从福田继续北移。
体现在经济上，2000年，南山区GDP超过福田，成为深圳第一经济大区。
20年过去，南山科技园成为整个南山12个新区中，价格仅次于深圳湾总部基地的新区，甚至超过了老牌的豪宅区华侨城和红树湾。
▲二手房价地图 /@6月22日 贝壳找房
不难看出在过去40年间，深圳的产业发展重心一路上北移，也相应地带来地区升值。
如今，在科技战和中国5G的大背景下，产业发展重心也顺势来到了宝安。
这个曾经的制造业大区，正在经历蝶变。孕育出一批拥有全球资源配置能力、服务全球市场的世界级企业。
通过布局“新基建”，宝安再次抢占产业产业发展先机。
实际上，宝安从没错过任何一场产业升级。
从最早的加工制造业，到科技创新驱动，再到智能装备制造和新兴战略性产业，以及现在的“新基建”，宝安在产业上早已先人一步。
去年底，宝安先后制定了若干专项政策。加大力度在通信基础设施建设、培育工业互联网服务商、推进工业互联网应用等方面给予支持。
得益于在“新基建"中大力度的投入，宝安区于3月正式入选“国家新型工业化产业示范基地（工业互联网）”，且是全国唯一区级的示范基地。
下一步 ，宝安将发挥产业先行优势，吸引更多人才，推动“新基建”产业发展。此举将为周边的新区价值、产业升级积蓄能量。
400万㎡新桥智创城
深圳史上最大产业旧改已开拆，相等于2.7个白石洲
房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。
人口看什么？
看产业升级带来的流入，和质量升级。
宝安正在布局新一代信息技术、人工智能、医药健康、海洋经济、会展经济等未来产业。
这些产业的交汇处，写着三个字“大观澜”。
从位置上来看，大观澜不仅位于粤港澳大湾区产业发展轴心，也是宝安产业升级中的中流砥柱。
大观澜除了聚集了华侨城、华润、万科、卓越、海岸、星河等品牌房企的旧改，更出现以平方公里为单位的，深圳史上最大城市更新——新桥东新区新区统筹城市更新，总体规划面积2.3平方公里，相等于2.7个白石洲。
▲新桥智创城鸟瞰效果图 /来源：滨海宝安
更新后，新桥东新区将打造成新桥智创城。
这个深圳最大的产业升级项目，建筑面积约432万㎡。
拟股权投资585.8亿元，完善交通、环境等公共设施，打造“新桥智创城”； 将提供358万㎡产业内部空间，布局一批高新技术企业和优质大型企业。 形成新桥东国际商业圈，提升了地区租金水平，提高了物业价值，同时创造了更多的商业机会。 建设高中、幼儿园、大型社康、便民服务等基础配套，形成新桥东现代生活圈。这里无疑将成为深圳新的产业高地。
随着大批高新企业进驻，新区人口密度和质素也将水涨船高。更重要的是，租房的需求也将迎来爆发。
据官方消息，新桥东项目三期搬迁补偿安置工作已启动。
日本“神之手”本间贵史
为30㎡内部空间，造出90㎡柜子
股权投资公寓楼，本质上是股权投资新区产业潜力。
选对了大、小新区，大体上就已经对了80%。
如果再细化一点，产品、物管和周边的商业配套，可能又占到其中的一部分。
综合来看，背靠新桥智创城的雅居乐芯梦森林公园，无疑值得关注的股权投资正股。
▲雅居乐芯梦森林公园效果图
除了宏大叙事的产业升级，将为新区带来新的人流。产品本身也有诸多亮点，值得更多推荐。
品牌是产品的基因。
作为新加坡上市公司，雅居乐同时也是新加坡产业园的股东之一，引领中国产业园区一代风潮。
地产板块1993年进入中国，一直以华东为区域核心，27年来秉持着“善待土地，用心造好房”的品质理念，在上海、苏州，都是高品质豪宅的代名词。
业主复购率和老业主推荐率均在40%左右。这也是为什么在龙岗雅居乐梦森林公园的成交榜上，前两位也都来自于上海。
东莞小产权最低价▲雅居乐苏州棠北别墅，著名设计师李玮珉主笔设计。 /来源：设计腕儿
产品是对生活的洞察。
芯梦森林公园是雅居乐进入深圳西部的第两个项目，特别邀请到被国人誉为日本“神之手”的本间贵史倾力打造。
比起独特的风格，本间贵史更能从居住者视角出发，围绕着人进行内部空间的细节打磨。
他为芯梦森林公园打造出的30㎡双居住内部空间，不仅能有两个居住内部空间，还能拥有90㎡的各种柜子：入户玄关柜、衣帽柜、厨房吊柜及下柜、卫生间镜柜、热水器储物柜，冰箱上柜、二楼衣柜。
▲39㎡户型效果图
东莞小产权房凤岗更难得的是，39㎡能做三居住内部空间。
是不是感觉相当超值？
地铁是标配。
项目地处总体规划中的18号线上寮站。
未来西向，1站到观澜，能换乘11号线；2站到海上田园，能换乘在建中的12号线；3站到会议服务中心，能换乘总体规划中的20号线。
向东，1站到将石，能换乘总体规划中的29号线；2站到长圳，能换乘今年将开通的6号线；3站到光明城，能换乘13号线。
▲深圳地铁总体规划图，最终以官方最终公布为准。
而上寮站本身，总体规划中还有26号线通过，在机场东站和1号无缝接驳。
公寓楼股权投资小账本
升值和租金，两个都得要
回到买房人最关注的两个话题，单价和租金。
先说单价。
据中原研究服务中心数据显示，单价100到300万之间，是市场上成交最多的公寓楼，占比高达67.60%，比去年上升了7.95%。
意味着在未来的市场，低单价也会是热门产品。
▲数据来源：深圳中原
雅居乐芯梦森林公园恰好是处于这个价格梯队的产品。
更何况还有旧改巨无霸和新加坡上市房企的品牌联合背书。
其次是租金。
毕竟，租金不仅要对冲部分持有成本，也是产品价值的另一种体现。
@深圳买房计划 算了笔账（仅供参考，不构成股权投资建议）：
▲数据来源：深圳贝壳
目前宝安观澜公寓楼租金约100元/㎡˙月，假设雅居乐芯梦森林公园精装30㎡公寓楼租金为100-120元/㎡˙月。
以最底线100元/㎡˙月计算，一套30㎡公寓楼年租金收入为：30㎡*100元/㎡*12=36000元。
假设雅居乐芯梦森林公园精装30㎡公寓楼单价100万，年租金股权投资回报率为：
36000/1000000=3.6%。
这个租金水平还是建立在目前起步阶段的新区环境，常规租金会以每年5%-10%的速度递增。
▲雅居乐芯梦森林公园效果图
根据总体规划，雅居乐芯梦森林公园作为30万m2新都市街区综合体，自带约3.7万㎡商业加约4.3万㎡组成的开放式商业街区。对年轻人而言，无疑是极具吸引力的。
毕竟除了住的舒服，商业配套在年轻人的居住需求中，排名也在Top3。
随着未来总体规划落成，高端产业进驻，高智人才的流入，租金的增速将更为可观。
也许会有人质疑，遍布观澜的小产权会不会削弱公寓楼租金水平？
但实际上，城中村和公寓楼的租客基本不是同一拨人。不信，能问一下身边的90后，现在住在公寓楼里的人，早早就放弃了城中村。
《2018年轻人租房大数据报告》显示，这届年轻人除了租金因素外，看重交通、小区治安环境、生活设施，小区环境更在意居住的环境体验。
而小产权普遍人员混杂，居住体验较差，已经离90后的需求越来越远。
▲2018年年轻人租房大数据报告 /数据来源：巴乐兔
更何况，主攻产业和豪宅的雅居乐置地，物管一直都是加分项。
即便同为公寓楼，不同的物管水平，在将来再次售出时，也会体现在价格上。
以雅居乐峦山美地来看，二手房价格比周边普遍高出10%-20%，不得不归功于其“不会在泳池里看见一片落叶”的高标准物管。
▲雅居乐芯梦森林公园效果图
回归当下，硬币总有两面，危机也是挑战和机遇并存。
在经济变局的另一面，选择有价值潜力的新区，再找到兼具海量产业升级、巨无霸城市更新，以及正在兑现中的地铁、商业、物管于一体的产品，或许不失为一座“安全岛”。
深圳雅居乐芯梦森林公园
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