小区停车公用设施总体规划工程建设明确规定（1）关于小区停车公用设施的工程建设国际标准和要求。依照《天津市机动车辆停车法规》第十一条，增建、改建、改建居住小区等自持停车停车位的国际标准，由市总体规划自然资源、市城市交通行政部门。工程建设基层单位增建、改建、改建居住小区，应依照国家有关明确规定和我市确定的停车位自持国际标准、总体规划指标，自持机动车辆停车公用设施。配套工程建设的停车公用设施应与主体工程并行设计、并行施工、与此同时验收、与此同时交付采用。与此同时，依照该法规第十五条明确规定，增设停车公用设施，应符合国家和我市停车公用设施增设国际标准和设计规范，并依照国际标准增设无障碍停车停车位和电动电动汽车充电公用设施。（2）既有居住小镇内自持的停车公用设施不能满足用户物业管理公司停车需求的，依照《天津市机动车辆停车法规》第十二条，依照物管有关法规并经物业管理公司同意，能统筹规划利用物业管理公司共计场馆增设临时性停车公用设施。（3）但因其居住小区及其邻近停车公用设施无法满足用户停车需求的，依照《天津市机动车辆停车法规》第二十一条明确规定，区上海市人民政府、县区上海市人民政府、市中区办事处能组织公安机关城市交通管理、城市交通行政等有关部门，在居住小区邻近支路及其等级以下高架道路增设临时居住停车地区、停车位，明示住户临时性停车时段。影响城市交通运行的，应及时调整或是取消。具体办法由市城市交通行政部门报请有关部门制定。依照实践案例，面对小区城市交通拥堵，市中区、县区要在充分征求住户意见的基础上，做好小区停车资源的挖潜工作，统筹规划协调周建车库、写字楼、商厦等停车资源开放共享，错时停车；报请公安交管部门在居住小区邻近高架道路增设临时性停车地区、停车位，解决住户城市交通拥堵问题。（4）依照《天津市机动车辆停车法规》第十三条明确规定，居住小区的停车公用设施在满足用户本居住小区住户停车需要的情况下，能向社会开放。小区停车位产权有关明确规定《民法》第275条：“建筑物行政地镇内，总体规划用作停车电动汽车的停车位、车库的归属于，由原告透过转卖、附送或是承租等方式签订合约。挤占物业管理公司共计的高架道路或是其它场馆用作停车电动汽车的停车位，归属于于物业管理公司共计。”因此，小区停停车位主要有2种情况：（1）小区建筑物行政地镇内，总体规划用作停车电动汽车的产权停车位。这类停车位、车库归属于地产商，顾客购得停车位、或是获地产商附送后能办理产权证，当然也能透过租用停车位获得采用权。（2）小区的公用高架道路、空地、绿地等公用部分进行改建的利皮扬卡停车位。这类停车位属全体人员物业管理公司共计，地产商无权转卖，且依照《民法》有关明确规定，利皮扬卡停车位产生的有关房租投资收益在扣除合理成本之后，归属于于物业管理公司共计。此外，建造在小区城建工程内的、非战时用作停车的城建停车位。这类小区停车位平时由投资者采用和管理，投资收益归投资者所有。由于现行法规没有明确城建停车位的权属归属于，因此顾客选购要特别谨慎。小区通行费构成和收费项目内容住宅小镇内的通行费一般由停车位房租以及停车位管理费用构成。（1）停车位房租1）无房租情况。地产商如果将停车位回赠或是转卖给物业管理公司个人，则物业管理公司无须缴纳停车位房租部分。2）地产商缴交房租的情况。如果小镇内的停车位尚未被工程建设基层单位转卖/回赠，工程建设基层单位仅将停车场的停车位承租给物业管理公司，则停车位的采用权归承租停车位的物业管理公司独享，停车位房租由地产商缴交。3）物业管理公司共计并缴交房租的情况。挤占物业管理公司共计的高架道路或是其它场馆用作停车电动汽车的停车位，归属于于物业管理公司共计，承租取得的房租投资收益归属于于物业管理公司共计。从承租人角度来看，依照《天津市物管法规》第八十条明确规定，满足用户物业管理公司需要后仍有空余的物管地镇内的停车位，能临时性按月承租给物管地区外的其它人。（2）停车位管理费用停车位管理费用用，包括设备运行、保护、照明、清洁、通风、排水和秩序保护等服务项目费，是物管企业依照物业管理服务项目合约的签订合约，向物业管理公司所缴交的物业管理服务项目费用之一，归属于于消费市场犯罪行为。一般来说，在业委会与物业管理服务项目公司签订的《物业管理服务项目合约》中双方就停车位管理费用收费国际标准做出了签订合约，对小区全体人员物业管理公司具有约束力。无论小镇内停车位产权归属于于物业管理公司个人、全体人员物业管理公司共计还是小区地产商，物业管理服务项目收费项目模式归属于于T79还是酬金制，物业管理服务项目公司均有权缴交停车位管理费用。小区停车收费项目价格国际标准小区停车收费项目的订价是遵从自然规律进行的消费市场犯罪行为，执行消费市场自主经营管理。具体依据有：依照《民法》第二百四十条之明确规定，“所有权人对自己的不动产或是动产，依法独享占有、采用、投资收益和处分的权利。”；依照《民法》第二百七十五条之明确规定：“建筑物行政地镇内，总体规划用作停车电动汽车的停车位、车库的归属于，由原告透过转卖、附送或是承租等方式签订合约”。城建停车位租赁遵从自然规律进行的消费市场犯罪行为，城建停车位通行费订价符合《天津市机动车辆停车法规》和《天津市订价目录》明确规定“其它停车公用设施实行消费市场自主经营，经营企业可依照地理位置、服务项目条件、供求关系等因素自主订价”。（1）停车位房租订价国际标准1）地产商缴交房租的情况。即工程建设基层单位仅将车库的停车位（包括城建停车位）承租给物业管理公司，停车位房租由地产商收，收费项目国际标准由物业管理公司和工程建设基层单位在停车位租赁合约中具体签订合约。其中关于城建停车位，城建停车位租赁订价依照《人民防空法》第一章第五条：投资进行人民防空工程工程建设；人民防空工程平时由投资者采用管理，投资收益归投资者所有。2）物业管理公司共计并缴交房租的情况。依照《民法》第二百七十五条跪明确规定，挤占物业管理公司共计的高架道路或是其它场馆用作停车电动汽车的停车位，物业管理公司共计房租投资收益。此种情况下，通行费的制定和调整必须透过物业管理公司共同决议或是和物业管理公司协商，超过半数物业管理公司同意才能。经初步网络调研，目前北京各区居住小区停车位房租普遍在300元/月至800元/月之间。外来车辆按时计费，普遍少于一个计时基层单位不收费项目、超过一个计时基层单位是按2元/小时计算；但针对停车超过24小时的，是按小时累计还是按最多多少元一天，不同小区车辆管理要求有差异，目前尚未有有关法规或政府文件进行指导或限制，由消费市场价格机制决定。住户如遇见乱收费项目现象，能要求出具停车收费项目发票，核查本小区停车收费项目具体国际标准制度，确认收费项目犯罪行为是否符合小区停车收费项目国际标准；如认为小区停车收费项目国际标准不符合消费市场实际，可进一步核实该国际标准是否经合法程序制定，过程中能向有关部门报告并请求指导处理。（2）停车位管理费用订价国际标准该费用国际标准为物业管理服务项目企业测算得出，主要依据物业管理服务项目企业对小镇内停停车位及配套的公用设施设备和有关场馆进行维修、养护、管理，保护有关地镇内的环境卫生和秩序的管理服务项目成本，为物业管理服务项目公司的主要收入来源之一。停车位管理费用订价国际标准按消费市场价格机制调节。（3）停车收费项目价格调整依照《北京市机动车辆停车法规》第二十九条明确规定，调整居住小镇内物业管理公司共计的停车停车位的收费项目价格时，应经专有部分占建筑物物总面积过半数的物业管理公司且占总人数过半数的物业管理公司同意。违反明确规定，未依照明确规定程序调整居住小区停车收费项目价格的，由住房城乡工程建设部门责令限期改正，并处十万元罚款。小镇内的车辆停车投资收益如何采用或分配（1）小区停车投资收益权属。依照《民法》第二百八十二条明确规定，工程建设基层单位、物业管理服务项目企业或是其它管理人等利用物业管理公司的共计部分产生的收入，在扣除合理成本之后，归属于于物业管理公司共计。即小区公用地区停车投资收益归属于于物业管理公司共计。《天津市物管法规》第二十七条也对此进行了明确规定，物业管理公司在物管活动中，对共用部位、共用公用设施设备和有关场馆采用独享投资收益权。（2）小区停车投资收益采用。如果投资收益不进行分配，作为物业管理公司共计的投资收益，则能依照《民法》第二百七十八条明确规定，小镇内公用地区停停车位投资收益采用归属于于物业管理公司共同决定事项的第（九）项，即有关共计和共同管理权利的其它重大事项。（3）小区停车投资收益分配。依照《民法》第二百八十三条明确规定，建筑物物及其附属公用设施的费用分摊、投资收益分配等事项，有签订合约的，依照签订合约；没有签订合约或是签订合约不明确的，依照物业管理公司专有部分面积所占比例确定。小区停车管理的基本要求（1）小区停车停车位的备案管理。依照《机动车辆停车管理法规》第二十二条第三款明确规定，居住小区停车自治增设的停车停车位情况，应由县区上海市人民政府、市中区办事处统计后报送区停车管理部门。（2）针对小镇内停停车位增设地桩、地锁的明确规定。依照《机动车辆停车管理法规》第二十六条明确规定，可知，在居住小镇内，任何基层单位和个人不得在未取得所有权和专属采用权的停车停车位上增设地桩、地锁。物业管理服务项目企业应在物东莞虎门小产权拆管协议和停车位租赁协议中予以明示并统一管理。违反明确规定，实行物管的居住小区公用地镇内，由住房城乡工程建设部门依据物管的有关明确规定进行处罚。（3）针对小镇内非电动电动汽车挤占电动电动汽车专用停车位违法犯罪行为的明确规定。依照《机动车辆停车管理法规》第二十六条明确规定，非电动电动汽车不得挤占电动电动汽车专用停车位。违反明确规定的，由公安机关城市交通管理部门责令改正，依法给予处罚。（4）小镇内停车公用设施改用限制。依照《机动车辆停车管理法规》第三十三条任何基层单位和个人不得违反总体规划将停车公用设施改作他用。确需改变停车公用设施用途的，应依法报原审批部门办理总体规划变更手续，但为实现原总体规划用途，将临时性停车公用设施停止采用的情况除外。也即，即使是小镇内的停车公用设施，尤其是公用地镇内停车公用设施，不得违反总体规划改作他用。小区地下停车与地面停车能否一并管理地下停车与地面停车能否一并管理，取决于是否同属一个物管区。《物管法规》虽未对停停车位予以特别明确规定，但明确明确规定，一个物管地区只能由一个物业管理服务项目公司实施物管。《天津市物管法规》第二章专章对“物管地区”进行了明确规定，第十五条明确规定物管地区的划分应符合法规的明确规定，综合考虑工程建设用地宗地范围、共用公用设施设备、建筑物物规模和类型、社区工程建设等因素，以利于服务项目便利、资源共享、协商议事。第十六条第二款明确规定了，工程建设基层单位应在房屋买卖合约中明示核定的物管地区。因此，小区地下停车与地面停车能否一并管理，取决于是否共同构成一个物管地区，如能构成，相应地应由一个物管公司进行物管。小区停车管理的自治明确规定依照《机动车辆停车管理条例》第三十条明确规定，居住小区在住户委员会、村民委员会的指导下，能成立停车自治组织，对居住小镇内停车实行自我管理、自我服务项目。自我管理服务项目能缴交一定的费用，用作停车自治成本费用、停车公用设施工程建设等，费用缴交和采用情况应定期在居住小镇内公示。物深圳小产权两证和历史遗留业管理公司（或机动车辆停车人）停车车辆要求（1）遵守物业管理公司大会决议、物业管理公司公约、物业管理公司临时性公约和住宅物管地区机动车辆停车管理制度，听从停车管理人员的指挥；（2）车辆停车不得挤占消防通道，不得妨碍消防公用设施的采用，不得擅自停车他人停车位，不得影响行人和其它车辆的正常通行。对此：1）物业管理公司要加强对小区日常停车秩序的管理，保持良好的停车秩序，要在消防通道做好警示标识，起到提示作用；日常要加强巡视，对挤占消防通道犯罪行为及时进行劝阻、制止。2）个别物业管理公司可能不听劝告，在劝阻、制止无效的情况下，物业管理公司应及时向消防部门进行报告；消防救援机构对于挤占、堵塞、封闭消防通道、疏散通道犯罪行为责令改正并可依法予以罚款。（3）依照明确规定或是签订合约交纳车辆通行费用。对不按明确规定停车车辆，影响住宅物管地区高架道路畅通或是公用安全的，停车管理基层单位能依照停车管理服务项目合约、物业管理公司公约、物业管理公司临时性公约或是物业管理公司大会决议进行处理，由此产生的费用由责任人承担。
